Agibilità parziale per singole unità immobiliari nell’edificio

La Segnalazione Certificata di Agibilità può riguardare anche singole porzioni degli edifici o singole unità immobiliari

L’Agibilità nel settore immobiliare rappresenta il traguardo di condizioni da raggiungere per utilizzare qualsiasi immobile, e si devono asseverare con la Segnalazione Certificata di Agibilità ex articolo 24 DPR 380/01, come riformato dal D.Lgs. 222/2016.

Il previgente certificato di Agibilità riguardava tutte le destinazioni d’uso, in quanto dall’entrata in vigore del DPR 380/01 esso aveva “assorbito” anche la storica procedura di rilascio del certificato di Abitabilità per edifici residenziali.

TUTTA LA STORIA NORMATIVA DI AGIBILITA’ E ABITABILITA’.

L’Agibilità oggi, e l’Abitabilità in passato, generalmente si attesta con S.C.A. nei confronti di tutto l’edificio al termine della sua costruzione, ricostruzione o per ristrutturazioni complessive di una certa rilevanza (quale sia, non so dirlo). Poi si è posto in via crescente il problema di attestare o meno l’Agibilità per interventi minori.

La possibilità di certificare l’Agibilità in via “parziale” per l’edificio era divenuta questione spinosa in giurisprudenza, basti pensare a certe ristrutturazioni incidenti su porzioni di edifici o su singole unità immobiliare. Infatti occorreva dare urgente risposta a certe situazioni di stallo e di inabitabilità per costruzioni non completate a causa della Crisi 2009-2013.

E la cosiddetta “Agibilità parziale” è stata introdotta del Testo Unico Edilizia col D.L. 69/2013, vediamo i dettagli.

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Agibilità parziale o relativa rispetto all’intero edificio

Sussiste l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità anche per interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 art. 24 DPR 380/01 (Agibilità in ristrutturazione edilizia).

Questi requisiti necessari per ottenere/asseverare l’Agibilità sono indicati ai sensi dell’articolo 24 comma 1 DPR 380/01:

  • sicurezza (strutturale e altre);
  • igiene;
  • salubrità;
  • risparmio energetico degli edifici e degli impianti ivi installati;
  • ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente;
  • la conformità dell’opera al progetto presentato;

Si ricorda che anche la conformità urbanistico edilizia dell’opera è condizione essenziale, in sua assenza l’Agibilità è revocabile sempre.

Il legislatore ha introdotto due distinte ipotesi di “Agibilità parziale” nell’articolo 24 DPR 380/01 mediante il D.L. 69/2013, per consentire la dotazione e attestazione di Agibilità alle singole unità immobiliari (es. appartamenti) conseguente a “interventi rilevanti” sia per tutelare gli acquirenti di edifici in costruzione incompleta.

Due distinte Agibilità parziali, condizioni e requisiti

Quando si parla di Agibilità parziale, è necessario dire rispetto a cosa è parziale: tale criterio è riservato e relativo all’intera costruzione o un più ampio complesso immobiliare composto da costruzioni varie.

Vediamo le due possibili categorie di Agibilità parziale descritte al comma 4 articolo 24 DPR 380/01, in versione aggiornata dal D.Lgs. 207/2021:

4. Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

  • a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • b) singole unità immobiliari, purché’ siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Agibilità parziale per singoli edifici o singole porzioni di essi

Il primo ambito di Agibilità parziale riguarda situazioni di maggior consistenza, superiori al caso della singola unità immobiliare. Trova applicazione su porzioni di costruzione, oppure su singoli edifici presupponendo che siano costruiti assieme ad altri.

Potrebbe trattarsi di una lottizzazione edificatoria dove sono previsti diverse costruzioni, congiuntamente a opere di urbanizzazione: l’intento della norma è di consentire l’utilizzo e l’Agibilità per le costruzioni che da sole, hanno raggiunto tutti i requisiti di legge.
Allo stesso modo è concessa la possibilità di rendere Agibili certe porzioni di edificio rispetto alla parte restante incompleta o sprovvista dei requisiti.

Oltre al rispetto dei vari requisiti ordinari di Agibilità elencati in precedenza (comma 1 art. 24 dPR 380/01), l’Agibilità parziale per singoli edifici o singole porzioni di costruzioni può avvenire in presenza di ulteriori condizioni:

  • funzionalmente autonomi (cioè già utilizzabili concretamente e dotati dei requisiti ordinari);
  • opere di urbanizzazione primaria ultimate relativa all’intero intervento e collaudate (doppia condizione, occorre la presa d’atto del Comune);
  • completamento opere strutturali e collaudate;
  • collaudo e certificazione impianti relativi alle parti comuni;

Ciò significa che si deve raggiungere una condizione di effettiva utilizzabilità dell’immobile, senza limitazioni di sorta; per cui si capisce come certe lottizzazioni e urbanizzazione incomplete possono compromettere l’Agibilità e impedire il deposito di Segnalazione Certificata di Agibilità (a meno di falsa attestazione).

Agibilità parziale per singole unità immobiliari

Nel secondo ambito troviamo invece l’Agibilità parziale riferita alla singola unità immobiliare, che può essere ciascun appartamento, ufficio o altra unità.

L’intento è di consentirne l’utilizzo per quelle unità che abbiano già raggiunto i vari requisiti ordinari di Agibilità, assieme ad altri requisiti aggiuntivi relativi all’edificio a cui afferiscono:

  • completamento e collaudo delle opere strutturali;
  • certificazione degli impianti;
  • completamento delle parti comuni e condominiali;
  • completamento urbanizzazione primaria e dichiarazione di funzionalità (il collaudo, praticamente).

Se guardiamo bene, c’è la volontà di consentire l’utilizzabilità a fronte di certi requisiti generali dell’edificio e della singola unità immobiliare.

Il legislatore ha inteso dare una piccola possibilità verso quelle situazioni di completamento parziale dell’intervento, onde evitare il blocco a tempo indeterminato per le unità immobiliare concretamente utilizzabili.

VIDEO COMMENTO AGIBILITA’ PARZIALE

Procedura di Segnalazione Certificata Agibilità

Secondo l’art. 24 comma 6 del TUE riformato dal D.Lgs. 222/2016, gli immobili per i quali è stata depositata la Segnalazione Certificata di Agibilità possono essere utilizzati da subito, in quanto il professionista tecnico ha dichiarato già la sussistenza di tutti i requisiti che rendono utilizzabile e agibile fabbricato e immobile.

Questa nuova procedura di Agibilità è presentata sotto diretta responsabilità del professionista tecnico, anche sotto il profilo penale in quanto asseveratore.

La Segnalazione Certificata di Agibilità è una sorta di SCIA “minore”, ma non lo è in senso proprio, diciamo che è una sorta di SCIA con alcune eccezioni.

Lo stesso articolo 24 comma 6 del TUE dispone l’applicazione non totale della procedura SCIA ex art. 19 L. 241/90, bensì l’applicazione parziale indicando solo i commi 3 e 6-bis della L. 241/90.

Questi commi richiamano rispettivamente:

  • la stessa procedura applicata alla SCIA relativamente alla richiesta di divieto a proseguire l’attività e conformazione in caso di essa alle norme, e i provvedimenti in caso di falsità e inadempienza;
  • il termine espresso di trenta giorni per effettuare verifiche e provvedimenti di cui al punto sopra;

Con la stessa riforma del 2016, è stato tolto il precedente riferimento al silenzio assenso, in quanto l’intera procedura è divenuta Segnalazione Certificata, come prevista dall’articolo 19 L. 241/90.

L’articolo 26 del TUE, riformulato anch’esso dopo il Decreto ‘Scia 2’, riporta ancora la clausola di riserva, cioè lascia invariato l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.

L’interesse pubblico finalizzato a tutelare questioni di incolumità e salute pubblica, non può essere eroso o limitato da questioni puramente amministrative e tanto meno dalla formazione di Silenzio Assenso, che dopo il D.Lgs. 222/2016 non sussiste neanche più in quanto Segnalazione Certificata di Agibilità. Su di essa possono esercitati i medesimi poteri inibitori e repressivi già noti per la SCIA ordinaria (art. 19 L. 241/90).

Il Silenzio assenso è applicabile soltanto per atti e provvedimenti rilasciabili espressamente dall’Amministrazione pubblica, ma non trova nessuna applicazione verso segnalazioni o comunicazioni edilizie su iniziativa del privato cittadino.

In tal senso la giurisprudenza amministrativa ha esaminato più volte il potere inibitorio e repressivo verso le Agibilità oltre i termini previsti dal previgente ordinamento ante ‘SCIA 2‘, che in molti casi condiziona perfino al rispetto di tutti i requisiti come la conformità urbanistica dell’immobile (Cons. di Stato V n. 277/2018).

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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