Tettoia, tamponare con vetrate o pannelli configura costruzione e aumento volumetrico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/06/2023
Edilizia

Chiudere tettoie con qualsiasi modalità realizza un locale autonomamente utilizzabile, con conseguente aumento di superficie e volume

La tettoia è un particolare elemento edilizio che si presta ad essere utilizzato per vari scopi, e allo stesso modo di essere completamente chiusa su tutti i lati con pannellature, vetrate e tamponature di vario tipo.

In questo articolo farò chiarezza sulle conseguenze della chiusura dei lati aperti delle tettoie, le relative conseguenze sul piano urbanistico e dei relativi permessi.

Prima però ricordiamo la definizione generale di tettoia (approfondimento) che troviamo inserita nell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale alla voce n. 41, e probabilmente integrata dalle versioni dei regolamenti edilizi regionali recepiti:

Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

Secondo la definizione generale, la tettoia è un manufatto caratterizzato da una certa autonomia d’utilizzo e strutturale, che può essere collocata a distanza da altri edifici circostanti (cioè isolata), oppure in aderenza ad un altro fabbricato a cui afferisce.

Indice

Tettoia come spazio aperto e libero sui lati
Tettoia e rapporto con regime pertinenziale
Tamponatura laterale della tettoia in generale
Chiusura tettoia in veranda vetrata
Conclusioni e consigli

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Tettoia come spazio aperto e libero sui lati

Si è detto sopra che la tettoia è un manufatto libero su tutti i lati, quindi per semplicità immaginiamo il classico elemento edilizio composto da:

4 pali;
una copertura (es. lamiera zincata coibentata).

Non è rilevante se essa risulti infissa o meno al suolo, con o senza fondazioni; il criterio funzionale è sufficiente per qualificarla come manufatto edilizio, autonomamente utilizzabile e comportante volumetria.

Inutile dire che le caratteristiche dei materiali utilizzati non possa cambiare la configurazione del manufatto, ipotizzando una possibile minore rilevanza sul versante urbanistico edilizio: ciò significa che tutto quanto scritto nel post vale anche le tettoie in legno, cioè anche quelle prefabbricate e non necessariamente accompagnate da opere murarie tipiche.

Per quanto riguarda la chiusura dei lati, la sola tamponatura di uno di essi non è ammessa per definizione nazionale: si tratta infatti della copertura di uno spazio aperto sostenuta da struttura discontinua.

La connotazione di “struttura discontinua” è di per sé sufficiente ad escludere pareti o tamponature di ogni tipo; e la nozione di “spazio aperto” è ulteriormente significativa e impedisce la chiusura perfino parziale.

Non cambia nulla se la tettoia rimane aperta su tre lati e chiuso su uno soltanto, e neppure se non fosse ancorata al suolo (Cons. di Stato n. 4274/2023).

Tettoia e rapporto con regime pertinenziale

La giurisprudenza ha precisato più volte che “La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari” (Cons. di Stato n. 5668/2023, n. 5153/2022, n. 72/2018).

Tuttavia non è per niente facile inquadrare una tettoia nell’ambito della natura pertinenziale:

Non sussiste la natura pertinenziale nel caso in cui sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata un’opera qualsiasi, quale può essere ad esempio una tettoia, che ne alteri la sagoma (Cons. di Stato n. 5668/2023, n. 5153/2022).

A differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi, il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma è altresì sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta ulteriore “carico urbanistico”, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale col fabbricato principale (cfr., in argomento, Cons. di Stato n. 5668/2023, n. 8320/2022).

Tamponatura laterale della tettoia in generale

Quando si decide di chiudere una tettoia effettuando tamponature o installando vetrate, infissi o pannellature, si altera sostanzialmente la sua natura e aggravando il carico urbanistico; addirittura non è ritenuto ammissibile neppure tramite teloni trasparenti e impermeabili.

Infatti la nozione di costruzione si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico – edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (Cons. di Stato n. 5681/2023, n. 4449/2019).

Escludiamo da subito le Vepa (vetrate amovibili panoramiche ex art. 6 comma 1 lettera b-bis DPR 380/01) perchè la stessa norma ne prevede l’installazione solo su balconi aggettanti e logge rientranti in sagoma (logge non sono ammesse al piano terra); detto ciò, la chiusura di spazi ed elementi edilizi comporta trasformazione avente incidenza urbanistico edilizia.

Chiusura tettoia in veranda vetrata

Si riprende quanto già espresso dalla giurisprudenza relativamente alla chiusura con pannelli vetrati di balconi, logge e portici, ritenendolo parimenti applicabile alla chiusura di tettoie, in base alla sentenza del Consiglio di Stato n. 469/2022:

“interventi costruttivi volti a chiudere un’area aperta e delimitata, pertinenziale all’appartamento di proprietà, consistente in un balcone ovvero in una loggia ovvero ancora portici o porticati attraverso la installazione di pannelli in vetro, si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area (un porticato, ma analogamente, ad avviso del Collegio, la questione può essere posta per balconi o logge) che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr., in tal senso, con specifico riferimento ai porticati ma, per quanto si è sopra detto, analogamente riferibile alla chiusura di logge o di balconi, Cons. Stato, Sez. II, 27 giugno 2019 n. 4437 e Sez. V, 5 maggio 2016 n. 1822)”.

Installare vetrate sui lati aperti della tettoia, soprattutto quando è adiacente a costruzione esistente e comunicante con essa, comporta la trasformazione in veranda.

La definizione di veranda la troviamo nella voce n. 42 del Regolamento Edilizio Tipo nazionale troviamo la seguente definizione:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La veranda è spesso utilizzata come spazio abitativo come soggiorno, tinello o cucina, oppure adibita a diversi usi accessori quali ripostigli, lavanderia, sgombero.

La creazione della veranda comporta la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie. Infatti emergerebbe un intervento di trasformazione dell’organismo edilizio che, anziché migliorare la fruizione temporanea di uno spazio che rimane esterno rispetto all’unità a cui accede, dà vita ad una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale viene eseguito. (Consiglio di Stato n. 7024/2022).

Conclusioni e consigli

E’ difficile da dirsi, ma la realizzazione di una tettoia di modestissima entità, precaria o perfino appoggiata al suolo equivale a realizzare un manufatto ex novo.

Le stesse considerazioni di cautela vanno estese anche agli interventi di chiusura parziale o totale delle tettoie, compreso quelle di modesta entità, perchè configurandone un cambio funzionale si passa da tettoia aperta a un locale/vano vero e proprio. E pertanto, ancora, a nuova costruzione, assoggettato a permesso di costruire.