Ante '67 in assenza di rilievi aerofotogrammetrici • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/01/2016
Ante '67

Può succedere che l’edificio realizzato prima del 01 settembre 1967 non compaia nei volati aerei effettuati in epoca antecedente

La banca data aerofotogrammetrica prodotta tra il 1942 e 1967 per scopi civili non presenta uniformità di copertura e di esecuzione tecnica.

Svolgendo indagini e accertamenti circa lo stato legittimo degli immobili in diverse località italiane ho potuto consultare i volati aerei scattati dai rispettivi enti e aziende titolari.
Ne è emerso un quadro non propriamente roseo, in particolare il repertorio aerofotogrammetrico relativo al quinquennio antecedente l’entrata in vigore della Legge Ponte n. 765/1967 appare scarno ed effettuato a macchia di leopardo.

Un vero peccato, quando invece sarebbe stato necessario pianificare campagne di rilevamento aereo su tutto il territorio italiano almeno su base quinquennale o decennale.
I vantaggi sarebbero stati molteplici per diversi aspetti: lavori pubblici, infrastrutture, agricoltura, edilizia, geologia e quant’altro.

Avremmo avuto oggi una consistente quanto probatoria banca dati cristallizzante lo stato dei luoghi.

La Legge Ponte nel 1967 andò a sostituire l’anacronistica stesura dell’ex art. 31 promulgato dalla Legge “Fondamentale” n. 1150/42, estendendo quindi l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale e di cui raccomando lettura dell’approfondimento “Ante ’67 – Legittimazione e Conformità urbanistica negli atti notarili”.

Accade quindi che, in base alle risultanze dell’attuale proprietario e dei documenti, un immobile risulti essere stato realizzato in epoca ante ’67 ma non meglio precisata.

Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo e della conformità urbanistica, sia ai fini commerciali che di trasferimento immobiliare, occorre agire per escludere dubbi in merito; ecco il motivo per cui si dovrebbe ricorrere a consultare le diverse banche dati aerofotogrammetriche esistenti, sia quelle note che quello più specialistica.

Come ci si deve comportare nell’ambito della Legittimazione urbanistica nel periodo compreso tra il 1942 e 1967 nel particolare (e frequente) caso in cui l’edificio risultasse sì anteriore al 01 settembre 1967 ma non riscontrato nei voli aerei antecedenti, si deve comunque ritenere legittima la sua consistenza ?

Direi proprio di sì, nella condizione in cui non emerga una documentazione probatoria attestante l’esatto contrario.
Nessuna normativa urbanistica ha finora imposto l’obbligo di dimostrare inconfutabilmente lo stato legittimo dell’immobile anteriore al 1967, anche perchè sarebbe praticamente impossibile ottemperarvi; una breve eccezione è stata vigente con gli artt. 207 e 208 della L.R. Toscana 65/2014, dichiarati incostituzionali poche settimane fa.

L’analisi della questione si sposta sul piano giuridico dell’onere di prova, ex art. 2697 C.C, e posto a carico di chi vuol far valere in giudizio un proprio diritto.

In tal senso si richiama un’interessante sentenza di Cassazione Civile Sez. I n. 1002/2013 pubblicata il 16/01/2013, avente per oggetto l’espropriazione per realizzare alloggi ERP da parte di un Comune su di un terreno privato ove insisteva un manufatto agricolo fatiscente.

In sede di quantificazione di indennizzo ai proprietari era stata chiesta la legittimazione mediante esibizione dell’eventuale concessione edilizia in sanatoria ex art. 31 comma 9 della L. 47/1985, la cui assenza precludeva l’indennizzabilità dell’immobile ritenendola ultimato dopo il 1° settembre 1967.

Nella fattispecie l’immobile risultava non presente nel rilievo aerofotogrammetrico del 1954 mentre invece appariva nel PRG comunale del 23/07/1982, e quindi in assenza di ulteriori documentazioni probanti veniva ritenuto edificato dopo il 1967.

Secondo la Cassazione tale assunto violava il canone di cui all’art. 2697 c.c. e rendeva palese la violazione di logica valutazione dei dati emersi dall’istruttoria.

Anche lo scrivente appoggia in pieno questa considerazione finale che, a prescindere dal linguaggio di Azzecca-garbugli, ha un suo riscontro già sul piano puramente logico.

La legislazione urbanistica vigente non può chiedere un’inconfutabile attestazione dell’ultimazione del manufatto/opera quando le fonti e documenti dimostrativi sono scarni e non propriamente specifici per questa esigenza.

Ancora una volta il Legislatore, a mia opinione, dovrebbe fare atto di responsabilità e regolare decisamente questa materia che col passare del tempo sta divenendo sempre più critica e limitante l’intero comparto immobiliare.