Stato Legittimo, escluso in Autorizzazione paesaggistica (però consiglio di farlo) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/05/2023
Stato Legittimo Immobile

L’attestazione di conformità dell’immobile vincolato non va resa nelle richieste di autorizzazione paesaggistica in quanto norma strettamente edilizia

Premetto di non essere d’accordo con le conclusioni assunte in sentenza di Consiglio di Stato n. 3006/2023, in cui si esclude l’obbligo di dare conto della legittimità e conformità immobiliare ex art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01 nel profilo paesaggistico.

La mia raccomandazione è di fare anche lo “Stato Legittimo paesaggistico” dell’immobile, onde evitare la scoperta postuma di illeciti e difformità edilizie anche sotto il versante della paesaggistica, per diversi validi motivi:

gli illeciti e irregolarità paesaggistica hanno immediata incidenza penale
gli illeciti paesaggistici configurano anche illecito edilizio grave, soprattutto in relazione alle variazioni essenziali art. 32 DPR 380/01
evitare una figuraccia e mancanza di professionalità del Tecnico abilitato

Che ci piaccia o no, il regime di Stato Legittimo immobiliare imposto col D.L. 76/2020 non lascia più scampo e scuse a nessuno: agli immobili vanno praticamente fatte le “radiografie” sotto qualsiasi profilo.

E’ corretto obbiettare “ma in Italia è tutto abusivo e non si toccherà più nessun immobile“. Anch’io affermai questo concetto prima ancora di codesta norma, anche nel mio libro “Ante ’67 – conformità urbanistica della compravendita immobiliare“.

Ma adesso vediamo di approfondire questa esclusione (formale) dello Stato Legittimo dell’immobile dall’ambito delle pratiche di autorizzazione paesaggistica.

Indice

L’attestazione di conformità dell’immobile vincolato non va resa nelle richieste di autorizzazione paesaggistica in quanto norma strettamente edilizia
Stato Legittimo immobile, il perimetro previsto dal DPR 380/01
Stato Legittimo paesaggistico non previsto dal DPR 380/01
Conclusioni e consigli

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Stato Legittimo immobile, il perimetro previsto dal DPR 380/01

La definizione di Stato Legittimo dell’immobile o delle unità immobiliari è contenuta nell’articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01, ed è stata introdotta con l’articolo 10 del D.L. 76/2020 (convertito in legge 120/2020).

Da questa definizione nasce una domanda: quanti “stati legittimi” dovremmo scandagliare sull’immobile? Molti, ovvero per tutte le norme che hanno incidenza urbanistico edilizia. Il tenore testuale dell’art. 9-bis, commi 1 e 1-bis del d.P.R. n. 380/2001 prevede che l’accertamento dello Stato Legittimo dell’immobile sul quale debbano essere autorizzati lavori valga per il rilascio di tutti i titoli ai fini urbanistici ed edilizi riferiti al medesimo Testo Unico Edilizia, compresi quelli relativi alla normative tecniche e di settore di cui alla parte II del medesimo T.U.E, fra cui quelli concernenti la disciplina antisismica, sul conglomerato cementizio, sulle barriere architettoniche, ecc. (Consiglio di Stato n. 3006/2023). Sulla stessa linea, anche TAR Palermo n. 1952/2023.

Pertanto, sia il Professionista abilitato che il Comune devono verificare non solo le autorizzazioni/titoli edilizi precedenti presso l’archivio comunale, ma anche i progetti, autorizzazioni e deposito presenti presso l’ex Genio Civile.

Stato Legittimo paesaggistico non previsto dal DPR 380/01

Tuttavia, tra queste normative tecniche e settoriali del Capo II DPR 380/01 non vi rientra la disciplina paesaggistica: infatti il consolidato orientamento ritiene che si debba tener conto dei soli profili paesaggistici ed ambientali non potendo (più) verificarsi in quella sede anche il cd. “stato legittimo” dell’immobile (Consiglio di Stato n. 3006/2023, n. 1489/2023, n. 3170/2020).

La motivazione di questa esclusione proviene da:

lettura testuale della definizione di Stato Legittimo ex articolo 9-bis TUE;
col passaggio al Regolamento Autorizzazione paesaggistica semplificato DPR 31/2017 (rispetto al DPR 139/2010), nell’articolo 2 non è più richiesta l’attestazione di conformità del progetto alla disciplina urbanistica ed edilizia;

In sostanza col passaggio normativo di semplificazione paesaggistica, avvenuto dal DPR 139/2010 al DPR 31/2017, viene disposto che l’autorità procedente al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica debba valutare specificamente l’incidenza dell’intervento progettato dal richiedente sul paesaggio in senso lato; di converso, non deve esprimersi sugli aspetti attinenti alla regolarità urbanistica ed edilizia dell’opera, stante l’autonomia strutturale e funzionale del titolo paesaggistico rispetto a quelli implicanti l’accertamento della legittimità urbanistico-edilizia del medesimo progetto (Cons. di Stato n. 3006/2023, n. 3446/2022, n. 1436/2016, n. 4234/2013, n. 8260/2010).

La medesima autonomia dei profili paesaggistici dagli aspetti urbanistico-edilizi si riscontra nel “diritto vivente” della giurisprudenza costituzionale e penale (della Cassazione), secondo il quale i reati in materia edilizia e paesaggistica si riferiscono alla tutela di interessi pubblici e beni giuridici distinti, con tutte le conseguenze in tema di concorso dei reati, cause di estinzione dei reato, e via discorrendo (cfr. Corte cost. n. 439 del 2007, n. 378 del 2007, n. 144 del 2007, Cass. pen., sez. III, 22 marzo 2013, n. 13783; Cass. SS.UU. 28 novembre 2001).

E se il Consiglio di Stato ha riconosciuto un valore pienamente autonomo del profilo paesaggistico regolato dal D.Lgs. 42/2004 (cioè la parte III del Codice), il discorso automaticamente vale anche per la Parte II dei Beni culturali.

Conclusioni e consigli

Come specificato in premessa, non consiglio affatto di glissare le verifiche di Stato Legittimo anche sul versante della paesaggistica, per i motivi già espressi.

Vorrei rammentare che rimangono impregiudicati i poteri di verifica, controllo e repressione degli abusi edilizi di natura paesaggistica verso tutti gli enti pubblici, in particolare anche a quelli preposti alla tutela del paesaggio (art. 155 D.Lgs. 42/2004).

Si può affermare che, sulla base della predetta sentenza commentata sia escluso l’obbligo formale di attestare lo Stato Legittimo nell’ambito delle autorizzazioni paesaggistico; ma è anche vero che non è consigliato omettere le verifiche sostanziali in questo ambito, per non rischiare successive procedure di regolarizzazione paesaggistica capaci di incidere o compromettere tutti i titoli già ottenuto o depositati.

Ma non solo: nelle modulistiche regionali di autorizzazione paesaggistica ordinaria (art 146 D.Lgs. 42/2004 si trova spesso l’obbligo di attestare anche la conformità dell’intervento verso la disciplina urbanistico edilizia; in tal senso si può notare che alcune Regioni hanno aggiornato le modulistiche unificate introducendo espressamente la verifica della legittimazione anche per il profilo paesaggistico (esempio Regione Puglia).

Inoltre quando si presentano richieste di autorizzazione paesaggistica, probabilmente si presenteranno anche i relativi titoli edilizi di ogni tipo (Permesso, SCIA o CILA), e pertanto l’obbligo di effettuare le dovute verifiche di legittimità dell’immobile sono previste già in esse.

Da una buona verifica di Stato Legittimo in ambito edilizio dovranno comunque emergere le irregolarità anche del profilo paesaggistico. Avrebbe senso sottacerle in una successiva richiesta di autorizzazione paesaggistica? Direi di no. Perché come già detto e ripetuto, un illecito paesaggistico assume duplice natura di illecito edilizio. E siamo punto e a capo.