Perizie estimative bancarie su immobili con abusi edilizi o difformità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/04/2023
Stato Legittimo Immobile

Il valore degli immobili è collegato anche al rispetto dello Stato Legittimo e conformità urbanistica

Vorrei tralasciare tutti gli aspetti specialistici legati alla valutazione immobiliare tramite le norme UNI e/o ISO, i vari standard IVS – EVS o similari, guardando piuttosto alla sostanza e buon senso.

Come la mettiamo con le perizie estimative effettuate dai Tecnici abilitati per conto di una banca, quando l’immobile oggetto di domanda di mutuo si presenta difforme rispetto allo Stato Legittimo urbanistico edilizio?

Una corretta stima del valore dell’immobile non può escludere la conformità urbanistico edilizia dell’edificio e dell’immobile dai necessari parametri.

E’ il caso di riportare una mia citazione già espressa sul blog:

Quanto vale una casa con abusi edilizi? Meno di quelle regolari…o forse zero!

La perizia bancaria dell’immobile, effettuata da Tecnico incaricato dall’istituto erogante o esterno, non può ignorare le sue caratteristiche di conformità, le irregolarità edilizie di ogni tipo e in particolar modo gli abusi edilizi.

Infatti il Tecnico valutatore immobiliare, qualora si limitasse a valutare l’immobile ignorando tutte le irregolarità edilizie e a stimare il valore “puramente” commerciale, produce un doppio danno:

alla banca, che eroga un mutuo probabilmente sovrastimato alla realtà, soprattutto quando salterà fuori una bella ordinanza di demolizione e rimessa in pristino, con tanto di sanzioni;
al proprietario, che paga un immobile probabilmente sovrastimato rispetto a quello corretto, per gli stessi motivi del punto precedente;

Magari il Tecnico valutatore, abilitato e specializzato ad effettuare le perizie estimative con IVS, potrebbe cercare di “chiudere un occhio” sugli abusi e illeciti edilizi, difformità e irregolarità varie; non è proprio la strada giusta da percorrere, anche perchè negli ultimi anni la digitalizzazione espone gli immobili e relative comunicazioni a tracciare sempre più le caratteristiche sostanziali delle unità immobiliari.

Anche a fronte di una perizia estimativa “compiacente”, non è poi cosi remota la possibilità di dimostrare che lo stato effettivo dell’immobile fosse già in condizioni irregolari al momento del sopralluogo del Tecnico.

Pensiamo ad esempio alle fotografie pubblicate su annunci immobiliari e siti di agenzie immobiliari, oppure contratti di locazione registrati; a dirla tutta anche una semplice email tra venditore e promissario acquirente potrebbe rivelarsi fatale e comprovare la falsa attestazione del Perito estimatore.

Infatti la perizia estimativa è fondata su una puntuale descrizione dell’immobile al momento della stima stessa, considerando in tutti i casi lo stato effettivo in cui si presenta; effettuare una stima immobiliare “simulata” su uno stato effettivo dell’immobile non rispondente, va a minare alle fondamenta la sua credibilità e validità.

Non è che lo debba dire una norma UNI o IVS, ma è semplice buon senso.

E’ come comprare una autovettura dal concessionario auto pagandola a prezzo pieno, e scoprire dopo che molti componenti non sono omologati e comportano il sequestro.

Il valore drogato dell’immobile scende molto per costi di sanatoria, demolizione e disagi da ripristino

Gli immobili oggetto di stima per mutuo bancario possono presentarsi nelle più disparate configurazioni, in particolare con vari gradi di difformità e irregolarità verso lo Stato Legittimo dell’immobile.

Possono presentarsi immobili con varie configurazioni circa il mancato rispetto dello Stato Legittimo e di conformità urbanistico edilizia, per cui la stima del valore può diventare altrettanto complesso.

Ricordo infatti che lo Stato Legittimo dell’immobile (art. 9.bis c.1-bis DPR 380/01) consiste nell’insieme dei titoli abilitativi ed edilizi che legittimano l’esistenza di ogni parte dell’edificio, e di accertare quelle invece realizzate quando non vi era obbligo di titoli vari. Per maggiori approfondimenti sulla definizione normativa rimando alla seguente rubrica.

Per scegliere correttamente il metodo di stima più adeguato, occorre prima riscontrare le specifiche tipologie di irregolarità edilizie o la verifica delle tolleranza rispetto allo Stato Legittimo, e le conseguenti possibili soluzioni.

Gli scenari che possono presentarsi al momento della perizia bancaria per mutuo su immobile irregolare comportano di valutare:

la loro sanabilità e regolarizzazione, ove possibile;
la possibile “fiscalizzazione”, ove possibile;
i costi derivanti da demolizioni e rimessa in pristino;
il deprezzamento, o meglio, il valore finale dell’immobile rimesso in pristino.

L’ultimo punto riguarda i metodi di stima ed è assai importante.

Premesso che probabilmente il Perito bancario “bravo” difficilmente darà seguito ad una perizia su immobile appena evince l’esistenza di varie irregolarità. Ma anche volendo procedere, egli dovrà stimare l’immobile nella condizione “depurata” e bonificata da irregolarità e abusi edilizi.

E allora non si dovrà procedere con semplice sottrazione dei costi di demolizione/ripristino dal valore commerciale iniziale; caso mai si dovrà tenere conto dell’oggettivo valore finale che avrà l’immobile dopo il ripristino, che assumerà caratteristiche e condizioni sostanzialmente diverse dal precedente.

In altre parole, sarebbe come valutare l’immobile visto per la prima volta dopo la totale rimessa in pristino e demolizione degli illeciti edilizi: è ovvio che potrebbe perfino essere scartato dal potenziale acquirente, perchè sostanzialmente diverso dalle aspettative.

Esempio: un soggetto firma il preliminare per un trilocale, ma poi emerge che una stanza risulta interamente abusiva e compare l’ordinanza di demolizione. Dubito che egli volesse rimanere con un bilocale alla fine dei giochi. Ma gli esempi possono essere infiniti, soprattutto nei casi di variazioni molto sostanziali sfocianti perfino nella compravendita in “aliud pro alio”.

Si conclude invitando i periti e valutatori immobiliari per mutui bancari a prendere in seria considerazione anche il parametro fondamentale “Stato legittimo” degli immobili.

Aggiungo pure che alle banche non conviene erogare mutui su immobili con queste problematiche, soprattutto a loro insaputa con perizie che ignorano le verifiche di conformità urbanistico edilizia: loro rischiano di rimetterci soldi nei casi in cui l’immobile andrà all’asta, scoprendo in quella sede e dalle perizie dei CTU l’effettiva legittimazione, e relativa perdita secca.

Un immobile vale per quello che rende, e la conformità urbanistica è parte integrante del valore.