Nullità atto compravendita per Condono edilizi pendenti dopo L. 662/96 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/04/2023
Conformità urbanistica

Rischio di incommerciabilità provvisoria degli immobili con domande di condono inevase e in attesa di definizione

Con l’entrata in vigore della L. 662/1996 è stato effettuato un severo giro di vite alla commerciabilità degli immobili in funzione della loro conformità urbanistico edilizia.

Se con l’articolo 40 della L. 47/85 è stato istituito un livello ostativo alla libera circolazione degli immobili filtrato dalla possibile nullità degli atti di compravendita immobiliare, la questione dobbiamo considerarla aggravata soprattutto in caso di condoni pendenti.

Esiste anche un ridotto regime di commerciabilità immobiliare provvisoria, cioè relativa ad immobili sui quali ancora l’istruttoria dell’istanza sia ancora pendente e in attesa di definizione.

In questo articolo parliamo quindi di tutti gli atti di compravendita effettuati a partire dall’entrata in vigore della L. 662/96, in presenza di domande di condono edilizio presentate e non ancora evase con rilascio favorevole.

Per essere precisi, questo regime di commerciabilità maggiormente severo introdotto con L. 662/96 vale anche per tutte le domande di condono pendenti all’entrata in vigore di essa, pertanto si estende anche alle istanze presentate ai sensi della:

L. 47/1985 (Primo condono)
L. 724/1994 (Secondo condono)
DL 269/2003 (Terzo condono)

Vediamo nel dettaglio come comportarsi.

Indice

Commerciabilità post L. 662/96 e requisiti Condono edilizio pendente
L. 662/96 obbligo menzionare ulteriore elementi delle domande di condono pendenti
Rimedio alla nullità con successivo atto di convalida
In caso di sentenze definitive con dichiarazione di nullità contrattuale.

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Commerciabilità post L. 662/96 e requisiti Condono edilizio pendente

Le norme sulla commerciabilità degli immobili sono state modificate più volte nel tempo, cambiando dettagli non trascurabili.

Fin dalla sua prima stesura, l’art. 40 della L. 47/85 disponeva la nullità dell’atto di compravendita o l’impossibilità della sua stipula qualora non fossero dichiarati dal venditore gli estremi della domanda di condono edilizio, unitamente agli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate della relativa oblazione ex art. 35 7L. 47/85 sul Condono edilizio.

Si rammenta che la domanda di condono è appunto… una domanda: la sola presentazione dell’istanza non garantisce affatto l’esito positivo e la condonabilità degli abusi. Mi porrei la questione anche per un altro regime altrettanto severo: lo Stato Legittimo degli immobili ex articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01.

Con la legge 662/96 aumentano la restrizioni su dati e menzioni da indicare in atto di compravendita, sempre a pena di nullità dell’atto notarile stesso; in particolare l’art. 2 comma 58 entra in merito e deve essere applicato in maniera coordinata con l’art. 40 della L. 47/85, come ha più volte confermato la Cassazione (Cass. Civ. n. 4671/2018).

Ciò significa che partire dall’entrata in vigore della L. 662/96 le istanze di sanatoria straordinaria devono compiere un significativo stato di avanzamento verso la loro conclusione, e avvicinarsi di fatto a tutte le condizioni di accoglibilità.

A nulla vale il fatto che vi sia stato già un atto di compravendita precedente alla L. 662/96, redatto nel rispetto delle allora vigenti norme in tema di commerciabilità meno restrittive: in tal senso «ciò non esclude che, se esse vengano a mutare per effetto del sopravvenire di nuove norme, se ne debba tener conto nei successivi atti traslativi» (Cass. Civ. II. 4671/2018).

Articolo 2 comma 58 L. 662/1996:

Gli atti di cui al secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultino gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio nonché, per i fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all’articolo 32, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introdotto dal comma 44 del presente articolo, l’attestazione dell’avvenuta richiesta alle autorità competenti dell’espressione del parere di cui alla citata disposizione. Verificatosi il silenzio assenso disciplinato dall’articolo 39, comma 4, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, nei predetti atti devono essere indicati, a pena di nullità, i seguenti elementi costitutivi dello stesso: data della domanda, estremi del versamento di tutte le somme dovute, dichiarazione dell’autorità’ preposta alla tutela dei vincoli nei casi di cui al periodo precedente, dichiarazione di parte che il comune non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini stabiliti nell’articolo 39, comma 4, della citata legge n. 724 del 1994. Nei successivi atti negoziali e’ consentito fare riferimento agli estremi di un precedente atto pubblico che riporti i dati sopracitati. Le norme del presente comma concernenti il contributo concessorio non trovano applicazione per le domande di sanatoria presentate entro il 30 giugno 1987 (omissis).

L. 662/96 obbligo menzionare ulteriore elementi delle domande di condono pendenti

In estrema sintesi, qualora sull’immobile vi siano domande di condono pendenti e presentate ai sensi della L. 47/85 (quindi per tutti e tre i condoni edilizi), gli atti di cui al secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se non sono menzionati:

estremi della domanda di condono (invariato rispetto alla L. 47/85);
estremi degli avvenuti pagamenti dell’intera somma dovuta per oblazione (originariamente erano due rate);
estremi dell’avvenuto integrale pagamento degli eventuali oneri concessori (contributo costo di costruzione e oneri urbanizzazione);
attestazione avvenuta richiesta alle competenti autorità in caso di fabbricati soggetti ai vincoli di cui all’art. 32 L. 47/85 (es. Soprintendenze, Enti Parco, ecc): la questione potrebbe complicarsi quando i suddetti vincoli siano sopravvenuti rispetto alla domanda iniziale;

IN CASI DI (ASSERITA) FORMAZIONE DEL SILENZIO ASSENSO sulle domande di condono in base all’articolo 39 c.4 L. 724/94, la quale obbliga di menzionare a pena di nullità dell’atto:

estremi versamenti di tutte le somme dovute (oblazione, oneri, ma anche quelle relative ai vincoli)
dichiarazione dell’autorità preposta alla tutela dei vincoli (praticamente un preavviso di rilascio favorevole dell’atto di assenso, parere o nulla osta comunque denominati, o addirittura direttamente il relativo atto presupposto).
dichiarazione del Comune che non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini dell’art. 39 c.4 L. 724/1994 (e quando ve la faranno mai, dico io?)

In teoria il silenzio assenso art. 39 c.4 L. 724/94 si potrebbe formare ad un anno dalla presentazione, e due anni per i comuni con più di 500.000 abitanti; ma tale ipotesi diventa spinosa, in quanto devono esserci inconfutabilmente tutti i requisiti, formali e sostanziali, nonchè i presupposti previsti dalle norme. Per questo aspetto rinvio a apposito approfondimento.

Nullità dell’atto è elemento istantaneo, l’integrazione postuma del condono non risolve

Se al momento del rogito risultano mancanti le menzioni obbligatorie, la loro assenza comportano nullità dell’atto. Sappiamo bene che questo tipo di nullità è di tipo formale, e non sostanziale, come chiarito dalla sentenza di Cassazione Civile resa a Sezioni Unite col n. 8230/2019.

Pertanto, a nulla serve integrare la domanda di condono pendente, o addirittura ottenerne il successivo rilascio comprensivo anche dei vari nulla osta o atti di assenso comunque denominati.

La nullità formale degli atti di compravendita legati ai vari regimi di commerciabilità è di tipo “istantaneo“, pertanto il solo fatto che sia avvenuto l’evento compravendita in quelle condizioni, è sufficiente per considerarlo nullo (sempre che sia fattibile il “recupero” per sanare la nullità con successivo atto di conferma, previsto dalla normativa).

In definitiva, nella fattispecie, “La procedura di sanatoria sottoposta al regime della l. n. 47/1985 al momento dell’entrata in vigore della successiva disciplina imperativa, dettata dalla I. n. 662/1996, non si era cristallizzata in un provvedimento amministrativo attributivo di stabile conformità urbanistica al bene. Di conseguenza la rivendicazione di un diritto quesito non ha fondamento e trovano piena applicazione le nuove norme cogenti. Al tempo in cui si sarebbe dovuto addivenire al rogito per cui è causa quella iniziale istanza di sanatoria, non esitata in uno stabile provvedimento di sanatoria, risalente ad epoca anteriore all’entrata in vigore della nuova disciplina, avrebbe consentito la valida commerciabilità del bene a condizione che fossero state rispettate le sopravvenute prescrizioni inderogabili. Diversamente opinando si darebbe vita ad un’anomala ultrattività della normativa abrogata” (Cass. Civ., n. 4671/2018).

Su questo paragrafo ringrazio anche l’Avv. Giuseppe Vecchio per avermi pregiato di una interessante sentenza di Appello di Lecce n. 501/2023, relativa ad un atto di compravendita di immobile parzialmente abusivo, avvenuto nel 2002 e con parziale pagamento dell’intera oblazione, per il quale è stato dichiarato nullo.

[ VIDEO Nullità compravendita per immobili col Condono edilizio pendente ]

Rimedio alla nullità con successivo atto di convalida

Ipotizzando che un contratto di compravendita immobiliare sia stato rogato senza menzionare la domanda di condono ai sensi della L. 724/94, e si voglia rimediare alla natura di nullità formale.

Il rimedio esiste e si chiama convalida dell’atto nullo. Il legislatore ha cambiato la disciplina della nullità contrattuale prevista dalla L. 724/94 mediante i commi 57 e 58 art. 2 della L. 662/96; la disciplina della convalida degli atti di compravendita affetti da nullità è contenuta nel comma 57:

57. A seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi dell’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell’articolo 17 e del secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto.
Ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, può essere richiesta la sanatoria retroattiva su accordo delle parti, con atto successivo contenente gli allegati di cui al secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sempreché non siano nel frattempo intervenute altre trascrizioni a favore di terzi. Dall’imposta di registro calcolata sull’atto volto a determinare l’effetto di cui ai commi da 37 a 59 è decurtato l’importo eventualmente già versato per la registrazione dell’atto dichiarato nullo.

Esistono diversi scenari da analizzare, tuttavia sono basati sulla condizione essenziale che sia stata rilasciata la concessione a sanatoria presentata ai sensi del condono L. 724/94.
In tale ipotesi gli atti di compravendita riprendono efficacia e validità di diritto.

Sembra che tale ipotesi renda superflua la necessità di formale conferma con apposito atto, tuttavia restano fatte salve le eventuali formalità risultanti dai registri immobiliari, nella cosiddetta “sanatoria in itinere (cfr pag. 63 studio n. 84-2018/P Consiglio Nazionale del Notariato).

In caso di sentenze definitive con dichiarazione di nullità contrattuale.

A prescindere dal fatto che in generale una pronuncia di natura dichiarativa non può produrre effetti se non in quanto sia divenuta definitiva, il secondo periodo dello stesso art. 2 n. 57 L. 662/96, nello stabilire che “ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta può essere richiesta la sanatoria retroattiva sull’accordo delle parti“, prevede tale rimedio convalidante soltanto per le nullità dichiarate con sentenza irrevocabile, sicché lo stesso deve logicamente ritenersi non necessario quando la pronuncia dichiarativa dell’invalidità non sia diventata effettiva (Cass. Civ. n. 22561/2020, n. 11255/2011).

Quindi, nel caso in cui sia stata dichiarata la nullità con sentenza irrevocabile e trascritta, alle parti è comunque consentito convalidare retroattivamente l’atto dichiarato nulla in via transattiva e posteriormente alla sentenza, lasciando salvi gli eventuali effetti delle trascrizioni a favore di terzi (Cass. Civ. n. 22561/2020, n. 11255/2011).

Il consiglio che voglio condividere è di ottenere il rilascio definitivo del condono edilizio, di qualunque tipo, prima di effettuare compravendite con istanze pendenti.