Quando sono nulli gli atti notarili di compravendita (nullità formale) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/03/2023
Commerciabilità immobiliare

I titoli abilitativi dell’immobile vanno menzionati, devono esistere realmente e riferirsi proprio all’immobile oggetto del rogito notarile di trasferimento

In tema di nullità degli atti di compravendita immobiliare e di commerciabilità, ha prevalso l’orientamento “formalista” su quello “sostanzialista” a seguito della sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019.

Tale linea consente la circolazione di immobili compravenduta anche con irregolarità edilizie (sostanza), purché siano indicate informazioni di carattere tecnico nell’atto (forma).

Questo orientamento continua a prevalere in ambito di trasferimento immobiliare tra vivi.

Vediamo quindi alcuni casi recenti che confermano l’andamento della nullità formale degli atti di compravendita ai soli fini di commerciabilità immobiliare, escludendo fin d’ora i filoni dello Stato Legittimo e della Conformità catastale, che fanno storia parallela e autonoma.

INDICE:

Nullità formale negli atti notarili di compravendita: lineamenti generali
Titoli abilitativi da menzionare negli atti di trasferimento
Video commento gratuito:
Nullità testuale e compravendita con irregolarità e abusi edilizi
Conclusioni e consigli

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Nullità formale negli atti notarili di compravendita: lineamenti generali

La nullità prevista dagli articoli 46 del D.P.R. n. 380/2001 e 40 della L. n. 47/1985 deve essere interpretata come una forma specifica di nullità testuale ai sensi dell’articolo 1418 comma 3 del Codice Civile.

Questa forma di nullità si applica solo ad atti tra vivi aventi effetti reali che rientrano nella lista delle fattispecie previste dalle norme, come le compravendite immobiliari.

La nullità formale ha lo scopo di sanzionare:

la mancata menzione nei suddetti atti degli estremi dei titoli abilitativi dell’immobile
oppure la menzione di titoli abilitativi inesistenti
oppure il titolo esiste ma si riferisce ad altri immobili diversi da quello oggetto del rogito;

Di converso, se il venditore dichiara nell’atto notarile gli estremi del titolo abilitativo, risulti reale e riferito all’immobile oggetto dell’atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato.

Titoli abilitativi da menzionare negli atti di trasferimento

Occorre menzionare i seguenti titoli edilizi negli atti di compravendita in base a:

Articolo 40 c.2 L. 47/1985 (integrata anche da altre norme):

Licenza edilizia;
Dichiarazione sostitutiva opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, ricevuta e inserita nel rogito o in documento allegato ad esso;
Concessione edilizia;
Concessione edilizia in sanatoria (rilasciata col Condono);
Domanda di Condono edilizio a buon stato avanzamento, corredata da vari documenti e atti di assenso rilasciati (vedi L. 662/96);

Articolo 46 DPR 380/01:

Permesso di Costruire
Permesso di Costruire in sanatoria
SCIA alternativa al Permesso (una volta DIA alternativa al Permesso)

Da quanto sopra si evince che trattasi di titoli edilizi e abilitativi di tipo “pesante”, cioè quelli necessari per legittimare interventi urbanistico edilizi primari e rilevanti.

Restano esclusi ad oggi titoli edilizi “minori” passati e vigenti quali CILA ordinarie o tardive, Autorizzazioni edilizie, Autorizzazioni edilizie in sanatoria, Modifiche interne art. 26 L. 47/85, ecc.

O meglio: non è vietato citarle, e anzi, meglio inserirle comunque nell’atto notarile per indicare queste informazioni a futura memoria. Tuttavia la mancata menzione di questi titoli minori non è condizione sufficiente per far scattare la nullità dell’atto notarile di compravendita.

Nei casi in cui sia accertata o riscontrata una delle predette condizioni di nullità formale dell’atto, esistono alcuni possibili rimedi che permettono di “sanare” o recuperare l’efficacia del rogito notarile.

Video commento gratuito:

Nullità testuale e compravendita con irregolarità e abusi edilizi

La sentenza di Cassazione Civile n. 30425/2022 ha confermato la tesi di nullità formale, secondo principio di sentenza Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230 il 22 marzo 2019, disponendo che:

ai fini della validità della compravendita immobiliare, dei profili attinenti la regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto, le SS.UU. sono pervenute ad una nozione di nullità negoziale testuale e non virtuale, dichiarando applicabile il comma 3 dell’art. 1418 cod. civ., riconoscendo quale tipica causa di invalidità solo quella prevista dall’art. 46 d.p.r. n. 380 del 2001, secondo cui “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria “. Si è per l’effetto esclusa l’esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili (omissis)…”.

La stessa sentenza di Cassazione n. 30425/2022 ha quindi ritenuto di non applicare la nullità (formale) dell’atto notarile di compravendita di un villino, stipulato nel 2005, sul quale risultavano accertati due ampliamenti non autorizzati sul lato ovest in epoca antecedente la vendita e non sanabili.

La sentenza nel confermare che tali abusi edilizi sono irrilevanti verso la validità dell’atto, e che tali difformità potranno incidere su altri aspetti riguardanti la responsabilità contrattuale; in altre parole questo tipo di irregolarità edilizie possono essere oggetto di valutazione di risarcimento danni o risoluzione per inadempimento contrattuale.

Conclusioni e consigli

In caso di compravendite immobiliari è consigliato effettuare le opportune verifiche prima ancora di proporlo in vendita ad agenzie immobiliari o con metodi diversi.

Una volta firmato preliminari di vendita o proposte di acquisto, e peggio ancora dopo il rogito definitivo, bisogna rivolgersi nelle sedi giudiziarie e fare attenzione a come impostare il processo e le opportune richieste.