Varianti CILAS Superbonus, incidenza su detrazioni fiscali • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/03/2023
CILAS

Le modifiche al progetto in corso d’opera Superbonus vanno distinte tra varianti sostanziali e non.

Generalmente quando si fanno interventi edilizi si rende necessario apportare modifiche al progetto, per cui è necessario distinguere la differenza tra variante in corso d’opera e variante finale.

Premesso che le norme regionali potrebbero aver disciplinato ulteriormente questo aspetto, esistono due possibili procedure amministrative per legittimare le modifiche al progetto durante la sua esecuzione, legate anche alla sospensione del cantiere stesso:

Variante in corso d’opera: da effettuarsi durante l’esecuzione del cantiere, e può comportare la sospensione dei lavori;
Variante finale: si comunica contestualmente all’ultimazione lavori, descrivendo l’opera già compiuta. E’ l’unica ipotesi di legittimazione ex post dell’opera già realizzata, senza sanzionamento o azione repressiva della P.A.

La grande differenza passa dalle modifiche sostanziali apportate al progetto o meno

Adesso bisogna precisare che non tutte le varianti in corso d’opera o finali possono comportare o meno la sospensione dei lavori, in particolare se richiedono l’ottenimento preventivo del permesso di costruire, presentazione di SCIA o di CILA/CILAS.

E’ chiaro che fermare un cantiere per ottenere il necessario titolo abilitativo, o depositare le dovute segnalazioni o comunicazioni edilizie, può comportare la perdita di molto tempo: potrebbe derivare anche dalla richiesta dei necessari pareri, nulla osta o atti di assenso comunque denominati, tipo l’autorizzazione paesaggistica, autorizzazione sismica, eccetera. Infatti la variante sostanziale al progetto potrebbe riverberarsi anche su altri aspetti progettuali o normativi di settore.

Già in passato ho analizzato i vari livelli di varianti in corso d’opera, in particolare sulle caratteristiche sostanziali ed essenziali del progetto precedentemente approvato con titolo abilitativo.

Bisogna anche distinguere tra variante essenziale al progetto, dalla variazione essenziale prevista dall’art. 32 DPR 380/01.

Indice

Le modifiche al progetto in corso d’opera Superbonus vanno distinte tra varianti sostanziali e non.
La variante in corso d’opera presentata tardiva o posteriore all’opera già realizzata comporterebbe sanatoria edilizia
La variante finale, eccezione alla regola

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La variante in corso d’opera presentata tardiva o posteriore all’opera già realizzata comporterebbe sanatoria edilizia

In fatto di variante in corso d’opera, la giurisprudenza amministrativa conferma che è ammissibile se e in quanto i lavori non siano ancora terminati (TAR Lombardia (BS) n. 670/2021). Ad esempio il termine ultimo per la presentazione di una SCIA in variante (in corso d’opera) non può essere rappresentato dalla data di deposito della dichiarazione di fine lavori.

Infatti se le due date (quella di effettiva fine lavori e quella di deposito variante in corso d’opera) coincidessero, si finirebbe per consentire al soggetto interessato di dilatare i termini per eventuali modifiche, posticipando la presentazione al Comune della dichiarazione in relazione a lavori già terminati.

Allo stesso tempo si ammetterebbe la realizzazione di interventi in corso d’opera privi di qualsiasi titolo abilitativo e facilmente regolarizzabili/legittimali a posteriori. Lo scopo della variante in corso d’opera è quella di adeguare un progetto in itinere e non certo quella di modificare) un progetto già eseguito.

La cd. variante in corso d’opera costituisce invece una modalità per adeguare un progetto in itinere prima della chiusura dei lavori ad esigenze pratiche riscontrate in corso di esecuzione (Cons. di Stato n. 5288/2020).

La variante finale, eccezione alla regola

Esiste la possibilità di presentare una variante finale, cioè di effettuare interventi senza sospensione dei lavori e senza doverne chiedere preventivamente il relativo titolo abilitativo, e di comunicarla contestualmente all’ultimazione lavori.

Si chiama variante finale, cioè la versione con cui depositare lo stato del progetto effettivamente realizzato, ovvero “as built”. A parte le eventuali norme regionali che potrebbero aver disciplinato questa procedura, nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 è prevista all’articolo 22 comma 2-bis, come variante al Permesso di Costruire tramite SCIA ordinaria. Essa è condizionata a molti presupposti di cui ho già parlato nel blog in apposito articolo.

Altra possibilità è stata recentemente introdotta proprio con la CILA-Superbonus (CILAS), con cui dopo la L. 108/2021 e pubblicazione del Modulo Unificato standard, è stata ammessa la possibilità di depositare in certi casi la variante in corso d’opera e finale all’ultimazione lavori. Approfitto per consigliare maggiori approfondimenti sull’argomento Varianti in corso d’opera e finali.

Variante CILAS, come inquadrarle

La disposizione sulle varianti alla CILAS è accennata nel comma 13-quinques articolo 119 DL 34/2020:

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

La norma può lasciare dubbi se possa ammettere le varianti finali solamente per le opere Superbonus inquadrabili in edilizia libera, e se sia estendibile anche a qualsiasi opera e modifica rientrante in Superbonus.

Certamente, quando l’oggetto della variante è un’opera o intervento che va a modificare sostanzialmente quello già abilitato con CILAS, ad esempio l’aggiunta di opere Sismabonus rispetto a quelle Ecobonus, oppure anche all’interno degli stessi filoni, si pone seriamente il problema di poter applicare regimi fiscali diversi.

Ad esempio la variante in corso d’opera non va utilizzate per tentare di recuperare posizioni tardive e carenze documentali come l’Allegato B del Sismabonus (vedasi interpelli n. 554 e 697 del 2021). E’ vero che la CILA Superbonus ammette le varianti da comunicare a fine lavori con l’art. 119 c.13-ter DL 34/2020, ma vanno distinte le varianti in discontinuità e sostanziali.

Una migliore spiegazione l’ho condivisa in questo video: