Aggiornamento planimetrie catastali, con cappotto termico e opere Ecobonus • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/02/2023
Conformità catastale

L’adeguamento di varie caratteristiche dell’immobile potrebbe richiedere la variazione al Catasto e conclamare irregolarità edilizie

Cerchiamo di capire quando gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici richiedano anche l’aggiornamento della planimetria catastale delle singole unità immobiliari, visto anche un interessante articolo pubblicato alcuni giorni fa sul sito Condominioweb.

L’Ecobonus in versione normale o Super, si realizza tramite opere che mirano all’efficientamento energetico, tramite diverse modalità e combinate tra loro:

attiva: impianti termici, climatizzazione ed energie rinnovabili
passiva: coibentare l’involucro dell’edificio sui diversi componenti opachi e trasparenti

Le possibilità di effettuare interventi di riqualificazione energetica sono molteplici, combinando diversi tipi di impianti, cappotti, infissi, eccetera, passando anche dalla demolizione e ricostruzione integrale.

E quando avviene la posa del cappotto termico, solitamente vengono eseguite anche altre opere quali sostituzione di infissi e impianti (onde evitare effetti indesiderati per muffe, ricambio d’aria, ecc).

Escludendo i cappotti termici e isolanti a basso spessore, su cui riservo legittimi dubbi prestazionali, la posa del cappotto avviene con spessori non trascurabili (10-15 cm) e andare a occupare con l’ingombro spazi privati (resedi condominiali o esclusivi), oppure spazi pubblici con tutte le criticità di occupazione suolo pubblico.

Arriviamo al dunque: la riqualificazione energetica degli edifici e unità immobiliari richiede aggiornamento catastale?

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La planimetria catastale come rappresentazione grafica ai fini fiscali

E’ noto che il Catasto è attivi per diverse finalità, e il censimento catastale delle unità immobiliari è finalizzato per attribuire una rendita: questa è determinata sulla base di vari criteri e variabili, a partire dai dati indicati nella procedura Docfa.

Le modifiche agli impianti di climatizzazione, l’installazione di impianti ad energie rinnovabili e posa dei cappotti isolanti sono da considerare modifiche sufficienti per aggiornare le planimetrie catastali?

Nella materia catastale esiste un principio fondamentale che prevede obbligo di aggiornamento della planimetria nell’ipotesi di variazioni incidenti sulla consistenza, categoria e classe dell’unità immobiliare, cioè sulla determinazione della rendita catastale.

Tra le varie opere che vanno a incidere sulla consistenza, ci possiamo vedere la coibentazione che sicuramente avrà spessori notevoli. Se consideriamo che mediamente hanno spessori di almeno 12 cm, è come realizzare una parete in forati e intonacata.

A questo punto dovremmo domandarci: ma se invece delle lastre EPS ci avessi fatto davvero una controparete esterna, sarei tenuto ad aggiornare la planimetria? Direi di sì, e non può essere la differenza dei materiali per giustificare trattamenti diversi.

Il risultato finale sarà lo stesso: le tamponature esterne dell’edificio e delle unità immobiliari passa da 30 cm a 45, più o meno; le rappresentazioni grafiche di queste unità somiglieranno a quelle dell’edilizia storica dotata di pareti massive.

Pensiamo anche ai balconi a sbalzo, che potrebbero passare da 90 cm di larghezza interna a 78 cm. Oppure altri casi che possono venire in mente. Certamente sono aggiornamenti da considerare anche per la conformità delle planimetrie nella compravendita immobiliare.

Per cui ritengo che sia necessario aggiornare le planimetrie catastali nei casi di interventi sostanziali e sistematici, in quanto ci piaccia o no gli interventi di Ecobonus e Superbonus sono ristrutturazioni edilizie (nel senso proprio, e non come categoria di intervento ai sensi dell’art. 3 DPR 380/01), e forse l’unica causale possibile da indicare nel Docfa (ristrutturazione).

E “temo” che ciò debba avvenire anche quando l’intervento viene effettuato con la CILAS Superbonus, cioè a fronte di documentazione “semplificata” o minimale contenuta al suo interno.

Conseguenze dell’aggiornamento planimetrico

Discorso diverso per i casi di esclusiva riqualificazione impiantistica senza isolanti termici, dove tuttavia ai soli fini catastali potrebbero essere qualificate come ristrutturazione “catastale; per esempio è già noto che anche la sola installazione dei pannelli fotovoltaici debba essere dichiarata, facendo alzare il classamento e quindi la rendita.

Una cosa è certa: in pochi si spingeranno a fare l’aggiornamento perchè probabilmente comporta un aggiornamento della rendita catastale, e delle relative imposte, valore catastale, eccetera.

Un’altra cosa ancora più certa: aggiornare la planimetria catastale non preclude gli aspetti di conformità urbanistico edilizia degli immobili, oltre modo si corre il rischio di denunciare una situazione aggiornata dello stato dei luoghi ma anche irregolare.

E poi lasciamoci con un aneddoto: un aumento di spessore pari a 12 cm reali, portato nella planimetria in scala 1:100 sarebbe 1,2 mm, mentre in scala 1:200 sarebbe 0,6 mm, quest’ultima poco percebile a occhio nudo; già questo aspetto sarà un fattore “demotivante” all’aggiornamento.