Stato Legittimo immobile, datazione con documenti alternativi (libri, cartoline e film) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/01/2023
Stato Legittimo Immobile

La possibilità di dimostrare consistenza ed epoca delle opere può avvenire con documenti probanti e inconfutabili

La rivoluzione della conformità urbanistico edilizia degli immobili ha preso “formalmente” inizio con l’articolo 10 del D.L. 76/2020, che ha introdotto nell’articolo 9-bis DPR 380/01 il comma 1-bis; in verità a livello sostanziale la giurisprudenza lo aveva ampiamente coniato anche prima di tale norma, ricavandolo dall’impiano normativo previgente.

Nel secondo periodo della definizione normativa di Stato Legittimo vengono fornite indicazioni utili per aiutare la dimostrazione dell’esistenza di un immobile, opere o interventi edilizi all’epoca in cui non vi fosse obbligo di licenza edilizia.

A dire il vero tale norma non cita la licenza edilizia, bensì i titoli abilitativi e ciò potrebbe estendersi anche a quelle opere che non li richiedevano anche in epoca successiva alla celeberrima data 1 settembre 1967 (entrata in vigore legge ponte n. 765/67).

La predetta norma sullo Stato Legittimo dell’immobile vale anche per le singole porzioni, cioè le unità immobiliari:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Sulle modalità e possibilità di dimostrare lo Stato Legittimo dell’immobile anche in epoche risalenti e anteriori all’Ante ’67 si faccia riferimento a quanto scritto sul blog e sul mio omonimo libro. Infatti persiste la questione dell’onere della prova nel dimostrare esistenza e consistenza dei manufatti a certe epoche, in funzione urbanistica, edilizia e paesaggistica.

In questo articolo vorrei esaminare se e quali altre prove documentali si possono utilizzare per dimostrare la legittimità dell’immobile e relative porzioni, sia per la conformità urbanistica dell’edificio, ma anche per altre finalità.

E’ possibile fare anche ricorso ad altri documenti probanti per dimostrare lo Stato legittimo, tuttavia la condizione essenziale è che sia dimostrata la provenienza (e anche la datazione); tali caratteristiche devono essere dimostrate in maniera inconfutabile, cioè non vi devono essere dubbi.

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Film registrati e pubblicati, utilizzo dei fotogrammi estrapolati

Interessante l’uso di immagini estrapolate da film noti e pubblicati decenni fa, col quale dimostrare la preesistenza dell’immobile ad una certa data di registrazione delle sequenze.

L’uso di tale elemento probante risulta dalla sentenza della C.G.A.R.S. n. 878/2022 la quale accoglie il ricorso e riforma la sentenza del TAR, precisando che faceva riferimento ad una fattispecie apertasi nel 2016 e pertanto anteriore all’introduzione dello Stato Legittimo nel 2020.

In questa sentenza, oltre ad altri elementi, sono state prese in considerazioni le immagini del territorio del Comune di Montelepre, estrapolate dal film “Salvatore Giuliano” (pubblicato nell’anno 1962) del regista Francesco Rosi, girato nel territorio a cavallo tra l’anno 1960 e il 1961, dove, al minuto 21 e 50 secondi, vi è una inquadratura dalla quale si ricava (concordemente con le dichiarazioni giurate e l’aerofotogrammetria del 1968) che gli edifici in esame si presentavano edificati fino al 2° piano, con approntamento di buona parte della muratura portante perimetrale realizzata per il piano 3°.

Cartoline d’epoca “viaggiata” e con francobollo datato con timbro postale

Interessante un caso relativo alla sentenza del Consiglio di Stato n. 61/2022 dove la presentazione di cartoline storiche del 1906 e 1941 non è stata esclusa a priori per la loro natura, bensì per la presentazione come elemento probante per la prima volta in Consiglio di Stato, invece che al TAR.

Un altro caso interessante da segnalare è contenuto nella sentenza n. 4006/2022 del Consiglio di Stato, dove vengono utilizzati alcuni stralci di un libro pubblicato sulla costa di Sorrento nel 1955, per dimostrare la legittimità di un terrazzino e scaletta di un fabbricato, prima dell’apposizione di un vincolo paesaggistico.

A comporre il quadro probatorio viene aggiunta una cartolina viaggiata contenente timbro postale del 1956, il tutto da comparare con licenze edilizie rilasciate nel 1951 e 1953 riguardante il fabbricato. In questa fattispecie la valutazione del consulente tecnico d’ufficio va a suffragare la tesi del cittadino, e con sentenza pertanto favorevole.

Conclusioni e consigli utili

Dimostrare lo Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliari, ma anche della singola opera può diventare veramente complesso quando l’immobile è datato e risalente nel tempo.

Infatti non remano a favore la scarsità delle fonti documentali dell’epoca, per il semplice fatto che il quadro normativo e culturale non ci pensava minimamente a fare verifiche di tolleranza al 2% e sullo Stato legittimo delle costruzioni.

Ecco perché in certi casi si deve fare ricorso a qualunque tipo di documento, proveniente anche da archivi pubblici o privati, che abbia una valenza probante. In questo caso i libri pubblicati, immagini datate o persino filmati possono rivelarsi veramente utili per dimostrare la preesistenza e consistenza di immobili.