Interventi pertinenziali su edifici, definizione e normativa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/01/2023
Ristrutturazione Edilizia

La nozione civilistica di pertinenza differisce da quella urbanistico edilizia e vale per opere accessorie di modesta entità

La distinzione tra nuova costruzione va tenuta distinta da quelle di modesta entità e rilevanza: facile a dirsi ma difficile da applicarsi con le definizioni indicate nell’articolo 3 comma 1 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia)

A dire il vero il legislatore ha definito le tipologie di interventi ammissibili che possiamo riassumere in questi macro gruppi:

nuove costruzioni, sostituzioni edilizie e ristrutturazioni “pesanti” (art. 3 e 10 DPR 380/01)
interventi sul patrimonio edilizio esistente (art. 3 e 6-bis DPR 380/01)
opere di edilizia libera (art. 6 DPR 380/01, Glossario Edilizia libera e norme regionali)

In questa orgia burocratica viene difficile collocare l’inserimento degli interventi pertinenziali di cui all’articolo 3 comma 1 lettera e.6 del DPR 380/01:

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

In questo articolo voglio approfondire ancora la definizione di interventi e opere pertinenziali da un punto di vista amministrativo e urbanistico, spesso confusa o interscambiata col concetto di pertinenza ai fini civilistici.

Se qualcuno pensa che “qualsiasi intervento con volume inferiore al 20% dell’edificio principale è praticamente liberalizzato perchè qualifica pertinenza“, si sbaglia di grosso.

Infatti rispetto alla nozione civilistica di pertinenza, il manufatto può essere considerato una pertinenza ai fini edilizi quando non solo è preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul “carico urbanistico” mediante la creazione di un “nuovo volume”.

Condizioni essenziali di pertinenza edilizia

In via sintetica i punti che individuano un’opera come intervento edilizio pertinenziale sono i seguenti:

preordinato e subordinato ad uso di edificio principale
a servizio del predetto edificio principale
sprovvisto di autonomo valore (e quindi autonomia in generale)
non incida sul carico urbanistico
non configuri nuova volumetria

Quest’ultimo criterio, l’esclusione di nuovo volume, ritengo sia l’elemento fondamentale che aiuta ad escludere o meno se l’opera si possa qualificare in intervento pertinenziale: se l’asserita opera pertinenziale comporta aumento di volumetria “vera e propria”, è già sufficiente per essere esclusa dall’intervento pertinenziale.

Ciò si applica anche nei confronti di quei manufatti e opere ritenute astrattamente precarie e/o stagionali: di certo un “hangar vetrato amovibile” non può inquadrarsi come intervento pertinenziale, tanto per esagerare. E c’è diversa gente che confida davvero in questa definizione.

(DISTINZIONE E DEFINIZIONI: MANUFATTI PRECARI, OPERE STAGIONALI)

Bisogna sempre fare i conti con i principi e la definizione di nuova costruzione del DPR 380/01, quale opera determinante trasformazione edilizia e urbanistica del territorio: il concetto di nuova costruzione è considerato comprensivo di qualunque manufatto autonomo ovvero modificativo di altro preesistente, che sia stabilmente infisso al suolo o ai muri di quella preesistente, ma comunque capace di trasformare in modo durevole l’area coperta, ovvero ancora delle opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi (Cons. Stato n. 8204/2020, n. 212/2020, n. 4169/2018).

Ed ecco che è necessario capire se l’opera ritenuta pertinenziale in verità con configuri un bell’ampliamento dell’edificio: quindi prima bisogna accertare se configura ampliamento volumetrico, e forse soltanto in caso contrario si può iniziare a ragionare di interventi pertinenziali. Esempio: il capannino di 1 mq alto 2 metri per incassare la caldaia esterna ha qualche possibilità di spuntarla.

La verità è che la definizione di interventi pertinenziali dell’art. 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01 ha un significato molto remoto, e trova rarissima applicazione nella realtà; lo considero tra quelle definizioni che bisognerebbe ignorare, perchè fa più danni che guadagni.

Per capirci meglio qualcosa si deve fare riferimento alla notevole giurisprudenza formatasi.

Definizione di pertinenza, opere pertinenziali e pertinenza civilistica

La qualifica di pertinenza in senso urbanistico-edilizio è applicabile soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, ma non anche a opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si caratterizzino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (Consiglio di Stato n. 331/2023, n. 8271/2019, n. 24/2017, n. n. 19/2016, n. 3952/2014, n. 817/2013, n. 615/2012).

A questo concetto si deve sovrapporre l’anzidetto principio generale per il quale occorre il permesso di costruire per ogni manufatto edilizio: al netto di diverse normative regionali e regolamenti/strumenti urbanistici comunali, ai fini edilizi la natura pertinenziale manca quando sia realizzato un nuovo volume su un area diversa e aggiuntiva rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma come la tettoia (Cons. di Stato n. 612/2023, n. 8271/2019).

In altre parole l’accezione civilistica di pertinenza non è utilizzabile per valutare la natura pertinenziale o meno di un manufatto, essendo il relativo concetto più ampio di quello applicato nella materia urbanistico-edilizia.

Quindi, la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce (quanto modesta e ridotta, non è dato saperlo nel dettaglio).

Infine il regime di pertinenzialità previsto per altri ambiti non può essere automaticamente applicato per considerarle negli interventi pertinenziali ex articolo 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01: mi riferisco ad esempio alla nozione di “parcheggio pertinenziale” quale definita all’art. 9 della cit. legge n. 122/1989.

Quest’ultima attiene ad una funzione non tanto strettamente urbanistica bensì pubblicistica, determinando, almeno secondo certo orientamento, un diritto reale d’uso sugli spazi di parcheggio a favore di tutti i condomini dell’edificio (Cons. di Stato n. 5926/2022, Cass. Civ. n. 18029/2020).

Altro distinguo da rammentare: la pertinenza urbanistico-edilizia va tenuta disgiunta dal regime di pertinenzialità in ambito fiscale.

Alcuni esempi di opere non inquadrabili come interventi pertinenziali

Consiglio di Stato n. n. 41 del 13/01/2010 : “un piazzale di circa 6000 mq non può essere considerato pertinenza di un impianto industriale e, in tal senso, essere soggetto ad autorizzazione edilizia, atteso che – in materia urbanistica – costituiscono pertinenza solo manufatti di ridotte dimensioni, non idonei ad alterare in modo significativo l’assetto del territorio.”.

Realizzazione di verande realizzate su balconi esistenti

Sulle piscine la questione è controversa, ho commentato in passato casi di possibile inquadramento nelle opere pertinenziali (chiaramente sulla base di norme regionali e strumenti urbanistici comunali favorevoli)

La piattaforma/palafitta di estensione pari a mq. 381,65 realizzata con pali in cemento infissi nel terreno e putrelle in acciaio e assito in legno (Cons. di Stato n. 10316/2022).

Tettoia in legno in aderenza a fabbricato, dimensioni mq. 29,92 (Cons. di Stato n. 10490/2022).