Abusi edilizi, quando l'appalto diventa nullo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/12/2022
Abusi edilizi

La nullità del contratto di appalto avviene nelle costruzioni effettuate in assenza o totale difformità dal titolo abilitativo

Il vigente ordinamento normativo cerca di disincentivare l’esecuzione di opere illecite, e per quelle di una certa gravità sono previsti sanzionamenti più pesanti.

Tra questi vi rientra anche la nullità del contratto di appalto in ragione dell’abusività delle opere edilizie realizzate, ai sensi dell’art. 1346, 1418 e 1421 del Codice Civile. La nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 cod. civ.

L’impresa esecutrice, o meglio le imprese esecutrici coinvolte nell’intervento edilizio, sono responsabili assieme al committente e direttore lavori nella realizzazione in conformità alla disciplina urbanistico edilizia, agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi; inoltre sono responsabili anche all’esecuzione dell’opera conforme al permesso di costruire e alle modalità esecuitive stabilite in esso (art. 29 c.1 DPR 380/01).

Le imprese esecutrici (e anche lavoratori autonomi) sono considerati veri e propri corresponsabili dell’avvenuta esecuzione dell’opera illecita, senza prevedere attenuazioni di sorta; esse devono infatti conoscere la normativa e disciplina edilizia come il committente e professionisti tecnici.

In altre parole la responsabilità tra i soggetti coinvolti è di tipo solidale, e soltanto al Direttore Lavori è prevista una sola possibilità per non essere coinvolto, cioè qualora egli congiuntamente provveda:

a contestare le violazioni agli altri soggetti, e comunicarle contestualmente al competente ufficio tecnico comunale;
dimettersi dall’incarico;

Cerchiamo di individuare le ipotesi di nullità del contratto di appalto privato

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Ipotesi di nullità del contratto di appalto

Togliamo subito un dubbio: la nullità del contratto di appalto privato non sussiste quando l’intervento illecito ha natura di poca rilevanza; l’esecuzione di una porta leggermente spostata dentro un tramezzo non è sufficiente per rilevare la nullità, quando invece il “confine” o la condzione che attiva la nullità richiede una maggiore rilevanza dell’illecito edilizio.

L’esecuzione e ultimazione di opere compiute in assenza o difformità rispetto ai progetti approvati, e sopratutto rispetto al Permesso di Costruire, può perfino invalidare il contratto di appalto stipulato con l’impresa o imprese incaricate.

Facciamo quindi una distinzione, ricavando i criteri dalla giurisprudenza.

Edificio costruito in assenza di permesso edilizio o concessione edilizia: è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito per violazione di norme imperative in materia urbanistica con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 cod. civ. (Cass. Civ. n. 30703/2018, n. 21475/2013; n. 20301/2012, n. 2007/4015).

Lo stesso discorso per analogia si deve applicare anche quando vengono compiuti interventi edilizi illeciti in assenza di permesso di costruire su fabbricati esistenti. Tra questi dovremmo ricomprendere quelli effettuati in assenza di permesso di costruire sia ai sensi dell’art. 31 c.2 DPR 380/01 che al successivo art. 33 c.1.

Casi di interventi sul patrimonio edilizio e costruzioni esistenti, compiuti in difformità dal permesso di costruire rilasciato.

La Cassazione Civile (n. 24477/2022, n. 30730/2018, n. 2187/2011) da tempo ha chiarito che in tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili, se sono eseguiti senza rispettare la concessione edilizia/permesso di costruire, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale.

Il contratto di appalto riguardante opere illecite e in violazione di norme imperative:

è nullo in caso di totale difformità al PdC, se l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, e pertanto l’opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione/permesso di costruire; ritengo che vi rientrino anche l’ipotesi di difformità rilevanti come:
- opere in totale difformità al PdC (art. 31 c.1 DPR 380/01)
- variazioni essenziali al PdC (art. 32 DPR 380/01);
- opere in totale difformità in ristrutturazione “pesante” (art. 33 c.1 DPR 380/01);
resta valido quando le modifiche riguardano parti non essenziali del progetto, cioè in caso di variazioni non essenziali, ovvero parziale difformità dal Permesso di Costruire (Art. 34 c.1 dPR 380/01).

Motivo per cui è importante che anche l’impresa/e coinvolte nell’intervento siano adeguatamente edotte e messe a conoscenza della legittimità dell’intervento sull’immobile e del relativo stato legittimo della costruzione.

Se avete notato, non è contemplato l’argomento della D.I.A/SCIA e CILA. Se come abbiamo visto, la giurisprudenza civile ha escluso la nullità del contratto di appalto nei casi di parziale difformità dal permesso di costruire, viene da pensare che avvenga altrettanto per tutte gli illeciti aventi rilevanza inferiore ad essa.