Promissario acquirente, diritto di accesso ai documenti dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/11/2022
Preliminare vendita

Accesso agli atti immobiliari, quando il preliminare di vendita consente la visione di pratiche edilizie o documentazione

La trasparenza immobiliare non è proprio lo sport olimpico nazionale applicato in Italia, visto la scarna documentazione esibita prima o durante la stipula del preliminare di vendita. Stessa cosa dicasi per le proposte irrevocabili di acquisti.

La diffusa scarsità di informazioni tecniche, urbanistiche e catastali si ha nella stessa misura anche nei contenuti e dati riportati nei preliminari di vendita e proposte irrevocabili.

Ma al netto di queste considerazioni, una volta firmato il preliminare di vendita ha inizio l’escalation di verifiche e acquisizione documentale relativa all’immobile in oggetto.

Se qualcuno pensa che la firma del preliminare (e d’ora in avanti compreso anche la proposta irrevocabile) sia condizione sufficiente per avviare l’accesso agli atti presso archivi pubblici, si sbaglia. E ciò vale sia nei casi di incarico a proprio tecnico abilitato.

Cerchiamo di chiarire le cose, diritti e doveri sia per venditore che promissario acquirente.

TUTTO SUI PRELIMINARI DI VENDITA

In passato la normativa edilizia concedeva l’accesso agli atti a certe condizioni

L’emanazione della L. 47/85 prevedeva fin dal suo esordio l’art. 47 col quale concedere all’acquirente il diritto di accedere e visionare qualsiasi documento relativo all’immobile, e di ottenerne relativa certificazione.

Gli stessi diritti erano previsti e riconosciuti al promittente l’acquisto, sulla base di un preliminare di vendita effettuato con sottoscrizione autenticata (cioè dal notaio).
Ciò significa che la sottoscrizione del preliminare di vendita effettuata tra i privati, con o senza registrazione all’ex Ufficio del Registro (oggi Agenzia delle Entrate) non era sufficiente per avere titolo all’accesso agli atti immobiliari.

Tra l’altro risulta interessante notare la previsione che obbligava gli uffici comunale a certificare per iscritto l’eventuale rifiuto, così da responsabilizzare la P.A. sulle motivazioni addotte al diniego.

ART. 47 L. 47/85 (Diritti dell’acquirente)
L’acquirente di un immobile o di parte di esso, anche sulla base di contratto preliminare di vendita con sottoscrizioni autenticate, ha diritto di prendere visione presso gli uffici comunali di qualsiasi documento relativo all’immobile stesso e di ottenere ogni certificazione relativa. L’eventuale rifiuto da parte degli uffici comunali deve constare da atto scritto.

Tale articolo è rimasto vigente fino all’entrata in vigore del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, il quale ne ha disposto l’abrogazione con l’art. 138 comma 1, cioè dal 30 giugno 2003.

Accesso agli atti oggi del promissario acquirente

Nel Testo Unico Edilizia non risulta riportato un articolo avente un analogo contenuto dell’abrogato art. 47 L. 47/85.

L’accesso agli atti, pratiche edilizie e documenti riguardante l’immobile segue le vigenti regole sulla procedura, cioè articoli 22 e seguenti della Legge n. 241/1990.

Il nodo è l’interesse e titolo del promissario acquirente a svolgere l’accesso agli atti ai documenti, in particolare la dimostrazione di un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento al quale è chiesto l’accesso.

Per esperienza ho potuto constatare comportanti non uniformi da parte di alcuni Comuni di fronte a richieste di accesso agli atti proveniente da promissario acquirente.
Le “perplessità” di quale Comune a simili richieste sono state avanzate sia per motivi di normativa privacy (mancava la delega/nulla osta del soggetto sicuramente titolato, cioè il proprietario venditore).

L’altra motivazione che ho riscontrato è la forma del preliminare: in caso di versione sottoscritta con firme autenticate davanti al notaio non ho constatato obiezioni, che invece le ho viste nei casi di preliminari stipulati senza il notaio.

In molti casi le perplessità o diniego alle richieste sono state superate con delega del proprietario venditore; ma non sempre i venditori sono molti inclini e disponibili a farlo, o peggio ancora si pongono (sbagliando) con atteggiamento ostruzionista. Ciò alimenta ancora di più i dubbi del promissario acquirente circa la conformità urbanistica e stato legittimo dell’immobile promesso in vendita. Penserà senz’altro: “cosa mi starà nascondendo per rifiutarsi di firmare l’accesso agli atti?”.

Domanda legittima.

Comunque non ho trovato molta giurisprudenza specifica e utile al caso, al netto della sentenza TAR Milano n. 1857/2011, la quale stabilisce in un passaggio che:

La ricorrente riveste infatti una posizione che la legittima a richiedere l’accesso agli atti, dal momento che, per giurisprudenza pacifica, la legittimazione all’accesso va riconosciuta a chiunque possa dimostrare che gli atti procedimentali oggetto dell’accesso abbiano spiegato o siano idonei a spiegare effetti diretti o indiretti nei suoi confronti, indipendentemente dalla lesione di una posizione giuridica, stante l’autonomia del diritto di accesso, inteso come interesse ad un bene della vita distinto rispetto alla situazione legittimante all’impugnativa dell’atto.

Quindi si deduce che la parte promissaria acquirente, possa dimostrare il proprio interesse diretto ad effettuare l’accesso agli atti, ritenendo sufficiente il preliminare di vendita stesso.

Conclusioni e consigli

Se posso condividere un consiglio per evitare possibili battute di arresto alle richieste di accesso agli atti da parte dei promissari acquirenti, è caldamente consigliato:

farsi delegare espressamente dal promittente venditore già nel preliminare di vendita
far effettuare la richiesta direttamente dal venditore, e delegare un Tecnico di fiducia di entrambe le Parti;
far effetture le verifiche immobiliari prima di firmare qualsiasi preliminare o proposta irrevocabile

Ovviamente consiglio l’ultima opzione tra le varie, onde evitare sorprese e sgradevoli scoperte di abusi edilizi quando è troppo tardi.