Conformità urbanistica e obblighi del mediatore immobiliare, Cassazione chiarisce • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/10/2022
Commerciabilità immobiliare

La parte promissaria acquirente deve essere correttamente informata sulla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile

Direi interessantissimo il chiarimento fornito dalla sentenza di Cassazione Civile n. 24534/2022, che ha definito con molta precisazione il diritto di essere informati adeguatamente sulla documentazione tecnica dell’immobile.

Un collega mi ha segnalato questa sentenza perché ha preso in esame dei confini circa gli adempimenti, responsabilità e obblighi dell’agente immobiliare verso il promissario acquirente.

Estrapolando di seguito tutti i passaggi dalla sentenza in parola, bisogna premettere che la legge n. 39/1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale.

L’obbligo di informazione gravante sul mediatore in base all’art. 1759 Codice Civile va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi all’adempimento della prestazione resa dal mediatore di media capacità e, pertanto, deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze a lui note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.

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Non rientra tuttavia nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c.., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, salvo che non abbia ricevuto particolare incarico (vedi anche Cass. n. 4791/1999; n. 822/2006; n. 15274/2006; n. 6926/2012; n. 8849/2917; n. 29229/2019).

Da una parte è vero che il mediatore per adempiere all’incarico non è tenuto a svolgere specifiche indagini di natura tecnica al fine di individuare circostanze rilevanti alla conclusione dell’affare (e a lui non note), tuttavia dall’altra parte è gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende congiuntamente:

in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore;
in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (Cass. n. 5107/1999; n. 6389/2001; n. 16009/2003).

Il mediatore immobiliare deve tacere sulle circostanze delle quali non abbia sicura contezza (Cass. n. 19951/2008). Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l’affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell’immobile, gli impone, per contro, d’informare chi sia interessato all’acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate (Cass. n. 6714/2001). Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. n. 16623/2010; n. 18140/2015).

Fra le informazioni oggetto dell‘obbligo di informazione a carico del mediatore nelle operazioni di acquisto immobiliare sono certamente comprese quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell’immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell’atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l’abitabilità non sia ottenuta (Cass. Civ. n. 8374/2009).

In termini generali è stato precisato che l’obbligo, imposto al mediatore dall’art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l’affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse (Cass. n. 2277/1984; n. 5777/2006).

La Cassazione Civile nella sentenza n. 24534/2022 chiarisce ancora che:

a) la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell’art 1759 c.c., sussiste sia che l’affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore (Cass. n. 1160/1973);
b) la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c.., l’inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell’art. 1759, primo comma, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Cass. n. 5938/1993).

La conclusione generale derivante dai principi esaminati finora dalla Cassazione, ha portato a respingere la tesi sostenuta dalla ricorrente, secondo cui in presenza della dichiarazione della parte venditrice sulla regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile, il mediatore non aveva alcun obbligo di verifica, non è conforme alla giurisprudenza della Corte.
In base ai principi sopra richiamati, il mediatore aveva quanto meno l’obbligo di informare l’acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo che si trattava di notizia non controllata.

In particolare, avrebbe dovuto precisare che egli non aveva fatto verifiche circa l’esistenza o meno del certificato di agibilità. L’argomento, proposto nel ricorso, che la mancanza dell’agibilità non rende il bene incommerciabile, non esclude l’obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità (cfr. Cass. n. 8374 del 2009, impropriamente richiamata dal ricorrente a sostegno del proprio assunto di non essere tenuto ad alcuna particolare verifica).

Conclusioni e consigli

In conclusione, rilevo che questa sentenza abbia precisato ancora più dettagliatamente il perimetro degli obblighi di corretta informazione del mediatore immobiliare.

Aggiungo una critica costruttiva: condivido in pieno il fatto che l’agente immobiliare/mediatore, non possa svolgere l’attività di verifica tecnica in quanto riservata ai Tecnici abilitati (Ingegnere, Architetto, Geometra); magari alle spalle ha una formazione universitaria tecnica, con tanto di abilitazione senza essersi iscritto all’albo professionale.
Ma è altrettanto vero (e forse consigliato) che l’agente immobiliare debba inserire una sorta di “riserva” sulle dichiarazioni rese dal venditore sullo Stato Legittimo di conformità immobiliare, veicolandola come clausola sospensiva ad entrambe le parti interessate alla compravendita e specificando che tali verifiche dovranno essere approfondite dai Tecnici incaricati, anche se non ancora svolte.