Agente immobiliare abusivo: conflitto con la conformità edilizia dell’immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/08/2022
Commerciabilità immobiliare

L’ottenimento rapido della provvigione si scontra con le verifiche immobiliari, diffidate di coloro che minimizzano tali aspetti

In questo articolo parlerò soltanto degli agenti immobiliari abusivi, cioè quelli che non possono esercitare tale professione ai sensi di legge in quanto sprovvisti dei relativi requisiti e iscrizione alle relative Camere di Commercio. Questi soggetti sono consapevoli della loro posizione al di fuori della legalità, e probabilmente si sono inventati vari escamotage per farsi pagare la provvigione sotto mentite spoglie. Magari pure in nero, cioè senza emettere fatture.

In questo paese piace tanto appoggiarsi ai cosiddetti “faccendieri”, figure che giocano ad intrallazzi e trovare soluzioni rapide, furbesche e di dubbia legalità.

E appunto, nella macro categoria dei faccendieri vi rientrano quei soggetti che esercitano abusivamente l’attività di agente immobiliare, senza averne titolo.

Per esperienza professionale pluridecennale ho potuto constatare che gli agenti immobiliari abusivi hanno un costante approccio superficiale, soprattutto quando fanno contrattualizzare le proposte di acquisto, i preliminari di vendita o perfino gli atti definitivi di compravendita.

Infatti, la loro natura di agente immobiliare abusivo non gli consente di apparire formalmente nei contratti e negli accordi scritti tra parte venditrice e acquirente; oppure in certi casi si qualificano con strampalati titoli professionali o di consulenti non previsti dalla legge e Ordini professionali, in modo tale da svolgere comunque l’attività di mediazione immobiliare abusiva sotto mentite spoglie.

Questi soggetti sono abitualmente portati a saltare o minimizzare l’aspetto della conformità urbanistico edilizia dell’immobile oggetto di vendita, in quanto danno per scontato che siano sempre commerciabili, ricorrendo a formule desuete e anacronistiche. Quelle più conosciute e indicate nei contratti senza far effettuare le preventive verifiche tecniche sono:

“l’immobile è Ante ‘67”;
“l’appartamento è pienamente regolare”
“la planimetria catastale è aggiornata allo stato dei luoghi”
“l’immobile è pienamente commerciabile”
“il venditore dichiara che l’immobile è in regola sotto il profilo edilizio”.

L’agente immobiliare abusivo si trova in palese conflitto di interessi con la materia e tempistiche delle verifiche immobiliari, perché innanzitutto è assai probabile che non la conosca minimamente; ma ammesso e non concesso che la conosca meglio di altri, le verifiche e gli accertamenti immobiliari rappresentano un vero ostacolo in grado di dilatare i tempi per ottenere l’agognata provvigione (abusiva, ovviamente). O peggio ancora la scoperta di irregolarità edilizie potrebbe far saltare l’affare, e di conseguenza la relativa provvigione.

Premesso che l’agente immobiliare abusivo non ha diritto alla provvigione, non è consigliato appoggiarsi a costoro perché hanno un piano consolidato e preciso: a loro interessa far maturare astrattamente il diritto alla provvigione (abusiva) facendo conclamare l’accordo tra le parti promittenti la vendita e l’acquisto, tramite sottoscrizione di proposta irrevocabile di acquisto o preliminare di vendita senza porsi il problema delle verifiche e accertamenti urbanistici.

Quelli più raffinati invece fanno inserire generiche formule nei contratti preliminari e proposte di acquisto, ovviamente confidando nell’ignoranza di entrambe le parti venditrici e acquirenti: per prima cosa dichiarano l’avvenuto accordo tra le Parti sul prezzo e condizioni varie, riconoscono e pagano la provvigione all’agente abusivo, rinviando in fase successiva le verifiche o la preparazione dei documenti tecnici.

In questo modo l’agente immobiliare abusivo ha già riscosso la mediazione, si è tolto di mezzo dall’affare e rimane estraneo ai possibili problemi derivanti dalla scoperta di irregolarità di vario tipo.

Inoltre, essendo consapevoli di operare fuori dalla legalità, figurarsi se essi si pongono il problema della conformità urbanistica e dello Stato legittimo dell’immobile.

Conclusioni e consigli

Quindi l’unico consiglio che posso dare è di evitare a gambe levate gli agenti immobiliari abusivi: con ogni probabilità non hanno alcun interesse a dilatare i tempi per la conclusione dell’affare, o peggio ancora di trovarsi costretti a gestire una revisione delle trattative dopo la scoperta di irregolarità edilizie.

Infatti la scoperta di abusi edilizi postuma alla sottoscrizione di preliminare di vendita/proposta irrevocabile è sufficiente per innescare una causa giudiziaria, e ciò espone l’agente immobiliare abusivo a rischio di coinvolgimento.

Per costoro l’obbiettivo prioritario è riscuotere quanto prima la provvigione e sparire, col benestare inconsapevole delle parti venditrici e acquirenti.