DL Aiuti 50/2022 convertito in legge: novità per ristrutturazioni edilizie e bonus • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/07/2022
Edilizia

Semplificate (ancora) le ristrutturazioni ricostruttive per immobili sottoposti a certi vincoli paesaggistici

Ieri 14 luglio 2022 si è completato l’iter di conversione in legge del DL Aiuti 50/2022, comprensivo dell’approvazione di emendamenti, appena pubblicato in Gazzetta procederò ad aggiornare pure qui.

Le principali novità confermate e da focalizzare sono:

Aggiunta di due categorie immobili sottoposti a vincolo paesaggistico nella categoria di ristrutturazione edilizia pesante art. 10 c.1 lettera c) DPR 380/01;
Superbonus 110, proroga del termine di raggiungimento Stato Avanzamento Lavori al 30% dal 30 giugno 2022 al 30 settembre 2022, rimanendo invariato il termine del 31 dicembre 2022, relativo alle “unifamiliari”;

Vediamo brevemente quali sono le novità, rammentando anche il video commento.

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Cambio categoria di intervento “semplificato” per alcuni tipi di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004.

Dopo neanche due mesi dall’entrata in vigore della Legge n. 34/2022, si allarga (ancora) la platea delle ristrutturazioni edilizie (pesanti) agli immobili vincolati ai sensi del Codice D.Lgs 42/04 articolo 136 c.1 lettere c) e d), che vanno ad aggiungersi a quelli con vincolo imposto per legge (c.d. “galassini”) ai sensi dell’art. 142 del medesimo Codice.

Pertanto il principale vantaggio è che le ristrutturazioni sostanziali (e perfino certe sostituzioni edilizie) di una discreta parte di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico del Codice D.Lgs. 42/2004 potranno rimanere nell’ampio perimetro della ristrutturazione edilizia “generale”, in particolare a titolo di “ristrutturazione edilizia pesante” ex art. 10 TUE.

ART. 14 DL 50/2022 (con emendamento approvato)
Dopo il comma 1 aggiungere il seguente: 1-bis.
Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, le parole: « dell’articolo 142 » sono sostituite dalle seguenti: « degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 »;
b) all’articolo 10, comma 1, lettera c), le parole: « dell’articolo 142 » sono sostituite dalle seguenti: « degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 »

Un vantaggio non trascurabile sopratutto per coloro che sono interessati ad accedere ai vari superbonus e bonus edilizi, non rientrando più in nuova costruzione.

Stiamo parlando di quelli evidenziati in grassetto di seguito, chiaramente sarà necessario consultare i vari strumenti di pianificazione territoriale e paesaggistica per verificare se e quale vincolo sia attribuito all’immobile:

Art. 136. Immobili ed aree di notevole interesse pubblico (D.Lgs. 42/2004)
1. Sono soggetti alle disposizioni di questo Titolo per il loro notevole interesse pubblico(comma così modificato dall’art. 2 del d.lgs. n. 63 del 2008)
a) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;
b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
d) le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

Si tratta degli interventi di demolizione e ricostruzione completa di edifici sottoposti a certi (e non tutti) vincoli del Codice D.Lgs. 42/2004; questi immobili prima delle semplificazioni apportate dalla L. 34/2022 al Testo Unico Edilizia DPR 380/01, e dopo le restrizioni aggiunte dalla L. 120/2020 rientravano in nuova costruzione qualora effettuati senza rispetto/identità di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e con incrementi di volumetria.

Di fatto ciò comportava un incomprensibile obbligo di identità ricostruttiva sotto molti profili, direi perfino troppi. In diversi consulti e corsi online avevo sottolineato che la qualifica di nuova costruzione incidesse negativamente sulle procedure edilizie (Permesso di costruire, esclusa ogni SCIA) sia sull’accessibilità dei superbonus e bonus edilizi (con alcuni distinguo che si tralasciano ora).

In tal senso si era formata una vera “disparità” tra edifici vincolati e non, qualora si intendesse fare ricostruzione integrale (ne ho parlato in questo video).

Inoltre a partire dal 2021 è cresciuto il dibattito su questo aspetto, a partire dalle interpretazioni (anche opposte) espresse dal Consiglio Superiori Lavori Pubblici e Mibact, fino alla formazione di diversi orientamenti giurisprudenziali. In particolare il dibattito tendeva a favorire i soli immobili sottoposti a vincoli “diretti” o puntuali; in termini impropri, si voleva escludere i più tipici vincoli areali paesaggistici.

Superbonus 110, SAL 30% per unifamiliari prorogato al 30 settembre

Il passaggio tanto atteso da molti è stato confermato dalla conversione in legge del DL 50/2022, ed è il seguente:

Per gli interventi effettuati su unita’ immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo.

Sulla definizione e possibili riflessioni per attestare lo Stato Avanzamento Lavori 30% posso rinviarti a questo specifico approfondimento.

Ma proprio questa “proroga della proroga” alle unifamiliari ha sollevato il vespaio circa possibili interpretazioni restrittive del termine per raggiungere il SAL 30%, in particolare da una rettifica apportata dal Fisco nella Circolare 23/E del 23 giugno 2022.

Conclusioni e consigli

Semplificazioni e proroghe sono sempre ben accette dai soggetti interessati, e tutto è perfettibile. Vediamo se nel giro delle prossime settimane ci saranno ulteriori provvedimenti correttivi, in particolare sulla questione interpretativa del termine SAL 30% per unifamiliari.