SCIA in sanatoria per varianti minori al Permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/07/2022
Sanatoria edilizia

E’ possibile regolarizzare modifiche illecite apportate in corso d’opera qualora rientrino nella omologa categoria di intervento ammesse per SCIA (tranne una)

Il tema è molto complesso, però potremmo sintetizzare che alcune varianti abusive di modesta entità, compiute durante l’intervento legittimato con permesso di costruire, possono essere sanate con la Segnalazione Certificata Inizio Attività depositata in sanatoria a opere compiute (o avviate).

In particolare esistono due tipi di varianti “non sostanziali” al permesso di costruire, e soltanto una di queste può essere oggetto di regolarizzazione con SCIA in sanatoria, in base all’art. 37 c.1 DPR 380/01, e coordinate fino alle modifiche apportate al TUE dalla L. 34/2022.

Inoltre bisogna ricordare anche la distinzione tra varianti in corso d’opera e varianti finali: le prime vengono comunicate preventivamente alle modifiche da apportare, le seconde invece si comunicano alla fine dei lavori quando la modifica è già compiuta.

Anche in questo post devo rammentare che tutti questi aspetti probabilmente sono stati integrati dalle normative regionali, vedasi Toscana, Lazio e molte altre.

Vediamo meglio come e quando la SCIA in sanatoria può regolarizzare variante “leggere” per opere oggetto di permesso di costruire.

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Varianti minori al Permesso di costruire

Nell’art. 22 del DPR 380/01 esistono due particolari tipi di varianti “minori” o non sostanziali al Permesso di Costruire, che possono essere apportate in corso d’opera tramite presentazione di SCIA anzichè richiedere un altro Permesso di costruire.

Tale procedura di semplificazione è assai utile perchè consente di evitare la necessaria sospensione dei lavori, e si riportano per intero precisando che il loro aggiornamento è dovuto all’art. 17 comma 1 lettera m) L. 164/2014:

comma 2:
– varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

comma 2-bis:
– Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Vediamo adesso in quale modo è possibile regolarizzare varianti di questo tipo con SCIA in sanatoria art. 37 TUE.

Soltanto una variante minore al PdC è espressamente ammessa in SCIA in sanatoria

Premesso ciò, è importante premettere che esiste una categoria di “abusi edilizi minori”, o meglio di illeciti edilizi rientranti nell’ambito dell’art. 37 DPR 380/01, di cui riporto il comma 1:

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Nel comma 1 dell’art. 37 TUE sono indicate le categorie di intervento rientranti nella procedura di regolarizzazione di “Scia in sanatoria”. Esse sono le opere compiute in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, il cui elenco è riferito ai commi 1 e 2 art. 22 DPR 380/01, senza però contemplare anche il comma 2-bis del medesimo articolo.

La SCIA in sanatoria, così come la SCIA ordinaria, diventa efficace quando risulta redatta nel rispetto delle condizioni, presupposti e disposizioni previste dalla normativa:

art. 19 L. 241/1990;
in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici;
in conformità ai regolamenti edilizi;
in conformità della disciplina urbanistico-edilizia vigente (quindi tutta la normativa);
preventivo ottenimento di pareri, atti, autorizzazioni e nulla osta comunque denominati;

Tralasciando in questo post le altre categorie di intervento rientranti in SCIA con l’art. 22 comma 1 DPR 380/01, abbiamo descritto in precedenza che la SCIA ordinaria (art. 22 TUE) prevede due “varianti leggere” al Permesso di Costruire;

La prima tipologia di variante al Permesso di Costruire (art. 22 comma 2 TUE) rientra tra le opere suscettibili di SCIA in sanatoria in base all’art. 37 comma 1 DPR 380/01.
In particolare vi rientra quando ciò avviene in due casi:

assenza di SCIA, da depositarsi preventivamente;
difformità dalla SCIA, da depositarsi preventivamente;

Invece la seconda tipologia di variante “leggera” in corso d’opera al Permesso di Costruire non è prevista tra le opere rientranti nella SCIA in sanatoria, perchè il comma 2-bis art. 22 TUE non è menzionato nell’art 37 comma 1 DPR 380/01.

Potremmo discutere molto se idealmente le due varianti sia simili, ma la distinzione formale e normativa non consente di assimilare la seconda e ammetterla nella SCIA in sanatoria art. 37.

Conclusioni e consigli

La prima vera difficoltà è individuare il corretto spartiacque tra questi due tipi di varianti minori in corso d’opera al Permesso, rientranti in SCIA.

Superato questo scoglio e accertato di rientrare nel primo caso di variante PdC previsto dal comma 2 art. 22 DPR 380/01, risulta possibile regolarizzare con SCIA in sanatoria art. 37 TUE in caso di sua mancata presentazione preventiva alle opere o in caso di difformità dopo la sua presentazione.

Mi spiego meglio: la SCIA in sanatoria potrebbe regolarizzare anche opere difformi compiute dopo la presentazione di una SCIA ordinaria per variante minore al PdC, alle condizioni già descritte sopra. E’ un pò contorto da capire, lo ammetto.

Chiaramente il quadro potrebbe conplicarsi sopratutto se le norme regionali hanno inserito integrazioni alle categorie di intervento e alle procedure edilizie.