Sanatoria edilizia, la doppia conformità riguarda tutti i requisiti (anche soggettivi) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/05/2022
Sanatoria edilizia

La rigorosità prevista dalla normativa si estende a tutti gli aspetti inerenti le discipline urbanistico edilizie

La regolarizzazione di immobili richiede lo svolgimento di verifiche puntuali in ordine a diversi aspetti, prendiamo ad esempio quanto dispongono gli articoli 36 e 37 del DPR 380/01, rispettivamente previsti per:

Accertamento di conformità per ottenere il Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36);
SCIA in sanatoria (art. 37).

Entrambe le procedure di sanatoria richiedono principalmente il rispetto della “doppia conformità”, cioè verifica di conformità della disciplina urbanistica ed edilizia da riscontrarsi contemporaneamente a due distinte epoche di vigenza:

al momento di presentazione della domanda o SCIA
al momento dell’epoca di realizzazione

La dizione “disciplina urbanistica ed edilizia” è da intendersi ad ampio spettro e capace di assorbire tutte le norme speciali e di settore incidenti sugli aspetti urbanistici, edilizi, statici, igienico sanitari, eccetera.

Se ci fossero dubbi, la Corte Costituzionale ha già piu volte chiarito il punto, sottolineando che la doppia conformità debba valere anche per gli illeciti edilizi riguardanti la sicurezza strutturale e antisismica.

Il rispetto della doppia conformità si estende anche ai requisiti soggettivi?

Ho una brutta notizia: la risposta va intesa affermativa. Esiste la possibilità di poter sanare interventi soltanto quando risultino riservati a certi soggetti e ammissibili in certe zone territoriali:

Facciamo l’esempio con una fattispecie trattata anche dalla sentenza TAR Lombardia (BS) sez. II n. 378/2022.

Molti sapranno che generalmente in zona agricola la costruzione di nuove abitazioni sia riservata soltanto all’imprenditore agricolo professionale, cioè il soggetto titolare dell’azienda agricola.

Molte norme regionali (per non dire tutte), e moltissimi PRG/Regolamenti Edilizi comunali ormai precludono l’attività edificatoria di nuovi edifici in zona agricola, a condizione che non siano finalizzati alla conduzione del fondo agricolo.

E’ assai noto che la normativa concede un trattamento di favore e semplificato verso le aziende agricole, quando si tratta di effettuare interventi di trasformazione e di costruzione in questi ambiti; devo altrettanto ricordare che tale possibilità rimanga comunque riservata alla severa dimostrazione delle esigenze di conduzione del fondo, tramite appositi Piani di miglioramento agricolo aziendali, secondo le varie declinazioni regionali.

Detto ciò, la sanatoria edilizia di un manufatto o edificio in zona agricola richiede anche la verifica dei relativi requisiti soggettivi eventualmente necessari o prescritti anche all’epoca dell’abuso, oltre che al momento di presentazione dell’istanza.

Nell’anzidetta sentenza del TAR Lombardia ho trovato significativa la seguente conclusione:

Ne consegue che la verifica del possesso dei requisiti legittimanti alla data di realizzazione delle opere abusive, essendo parte della doppia conformità urbanistica, deve basarsi su atti pubblici o di soggetti dotati di poteri pubblici di certificazione;

In altre parole, la verifica di doppia conformità si estende anche alla parte dei requisiti soggettivi e legittimanti riferiti all’epoca dell’abuso.

Facciamo un esempio calzante: se nella regione toscana fosse accertata una nuova abitazione in zona agricola compiuta nel 1998, oggi il proprietario dovrà dimostrare di avere i requisiti soggettivi richiesti come imprenditore agricolo al momento dell’istanza (oggi), ma che essi fossero già presenti anche all’epoca dell’abuso verso il soggetto responsabile dell’abuso stesso (rif. LR Toscana n. 64/1995).

E devo ammettere che diventa una vera gatta da pelare: vi immaginate la dimostrazione di un Piano Agricolo Aziendale riferito a quell’epoca?

Conclusioni e consigli

In questo ambito ho poco da aggiungere, perchè il regime tassativo di “doppia conformità” va affrontato come se si disponesse della macchina del tempo e di far finta di presentare due volte la pratica edilizia in tempi distinti.

Ma va da sè che l’applicazione diventa difficile: se poi ci aggiungiamo anche la dimostrazione puntuale del possesso dei requisiti legittimanti l’intervento alla data di realizzazione delle opere abusive, la questione diventa sanabile soltanto con un pizzico di fortuna.