Promissario acquirente legittimato a regolarizzare l’immobile senza consenso del proprietario • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/05/2022
Commerciabilità immobiliare

Il futuro compratore può domandare sanatoria edilizia anche contro la volontà del proprietario, in quanto regime distinto per presupposti ed elementi dal permesso di costruire.

Trattando un caso in cui due parti abbiano stipulato un preliminare di vendita per un immobile, è emerso una irregolarità edilizia dalle indagini svolte soltanto dopo la stipula della scrittura privata.

L’irregolarità è anche abbastanza rilevante, e potrebbe anche portare alla demolizione di una parte dell’immobile qualora accertata dai competenti organi. Chiaramente sono nate subito le pretese di regolarizzare l’immobile da parte del promissario acquirente verso il promissario venditore; quest’ultimo invece si è dimostrato restio e contrario, minimizzando il problema.

Dovendo cercare una risposta e una soluzione possibile al problema, in particolare per superare il rifiuto dell’attuale proprietario a firmare la richiesta di Accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/01, ho trovato poca giurisprudenza in merito: ad esempio sentenza di Cass. Civ. n. 11039/2016.

Ammetto che è un pò datata, e se il lettore riscontrasse materiale più recente lo accetterò volentieri per aggiornare il seguente articolo.

Vorrei sottolineare che nel post non si affronta la questione dello Stato Legittimo e di conformità urbanistica dell’immobile per brevità, rinviandoti allo specifico elenco post.

La fattispecie della sentenza Cass. Civ. n. 11039/2016.

Un contratto preliminare di vendita viene stipulato nel 1986 e riguarda un appartamento di nuova costruzione situato al piano seminterrato e consegnato dal costruttore al promissario acquirente nel giugno 1987. Il fatto che sia consegnato, significa che vi è stata immissione in possesso.

Tuttavia il contratto definitivo non poteva essere stipulato a causa di gravi difformità urbanistiche contestate dal Comune, in particolare nelle pratiche edilizie l’alloggio figurava come magazzino e per esso era stata emessa ordinanza di ripristino.

Il promissario acquirente chiedeva la stipula del contratto definitivo previa regolarizzazione della situazione urbanistica, per il quale dovette iniziare avvio l’inizio del contenzioso nel 1997; nel frattempo si è adoperato per presentare domanda di concessione edilizia in sanatoria al fine di sanare l’irregolarità dell’immobile promessogli in vendita, onde evitare il rischio di ben più gravi conseguenze.

Dopo alcuni anni viene rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, come anche la conseguente agibilità.
Il comportamento “sostitutivo” del promissario acquirente è stato ritenuto corretto, e con sentenza è stato disposto il trasferimento esecutivo del bene oggetto del preliminare tramite procedura di esecuzione in forma specifica, avvenuta in presenza di sanatoria edilizia avviata (e ottenuta) in via arbitraria e unilateralmente dall’acquirente.

Dalla sentenza emerge il principio per cui il promissario acquirente può presentare istanza di sanatoria senza consenso, od anche contro la volontà, del proprietario del bene, al fine di sanare l’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita ed evitare le conseguenti sanzioni demolitorie.

Infine faccio notare il lungo periodo intercorso dal preliminare di vendita alla sentenza definitiva.

Consigli utili

Certamente il consiglio che posso dare è evitare queste situazioni, prevedendo anticipatamente la non conoscenza della situazione di regolarità dell’immobile e del suo Stato Legittimo.

In altre parole appena vi muovete con l’intenzione di acquistare un immobile e sopratutto di firmare un qualsiasi documento, non dovrete farlo fintanto un Tecnico di vostra fiducia non vi abbia dato il suo via libera.