Differenza tra Permesso e SCIA in sanatoria edilizia

La prima procedura può legittimare gli illeciti edilizi gravi, la seconda invece quelli minori.

Cominciamo dicendo subito che non si parla degli illeciti e irregolarità compiute contestualmente rispetto a norme speciali e di settore (Paesaggistica, antisismica, beni culturali, ecc.)

Rimaniamo piuttosto confinati alle irregolarità riguardanti soltanto l’aspetto urbanistico edilizio delle pratiche comunali, anche se la loro validità è strettamente connessa ai predetti profili settoriali.

Esistono due procedure di sanatoria edilizia, con doppia conformità, escluso la CILA tardiva:

  1. Accertamento di conformità, per rilasciare il Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36 DPR 380/01)
  2. Scia in sanatoria, salvo diverse procedure esistenti in certe regioni (art. 37 DPR 380/01).

Vediamo quali sono le principali differenze e risultati ottenibili da esse.

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Permesso di Costruire in sanatoria: categorie interventi sanabili (art. 36 TUE)

L’art. 36 del DPR 380/01 prevede al comma 1 le categorie di interventi che possono ottenere la sanatoria edilizia, cioè il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, sul presupposto fondamentale del rispetto della doppia conformità.

Più precisamente, il requisito di doppia conformità si intende rispettato qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Premesso ciò, ecco le tipologie di abusi edilizi sanabili con l’art. 36 TUE quali opere effettuate in:

  • assenza di permesso di costruire in o difformità da esso (parziali o totali, o con variazioni essenziali), per esempio:
    – nuove costruzioni
    – ampliamenti o sopraelevazioni
    – demolizione e ricostruzione con modifiche volumetriche
    – sostituzione edilizia
    – cambi destinazione d’uso nelle zone omogenee A (centri e nuclei storici)
    – ristrutturazioni edilizie “pesanti” con modifiche volumetriche ex art. 10 TUE
    – modifiche di prospetto su edifici sottoposti a vincolo del Codice D.Lgs. 42/2004
    – eccetera;
  • assenza di SCIA alternativa al Permesso ex articolo 23 comma 01 TUE, o in difformità da essa (è la c.d. Super-SCIA, diversa dalla SCIA art. 22), per esempio quelli previsti dal comma 01 art. 23 TUE, cioè una parte di quelli al punto precedente:

    a) gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) TUE:
    – cambi destinazione d’uso nelle zone omogenee A (centri e nuclei storici)
    – ristrutturazioni edilizie con modifiche volumetriche;
    – modifiche di prospetto su edifici sottoposti a vincolo del Codice D.Lgs. 42/2004 – eccetera;

    b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;

    c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria estingue anche il reato edilizio

Più volte è stato pubblicato nel blog che il comma 3 dell’art. 45 DPR 380/01 dispone che il rilascio in sanatoria del permesso di costruire estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti.

Infatti il pieno rispetto della doppia conformità è condizione necessaria per giungere a buon fine la verifica di Accertamento di conformità art. 36 TUE.

Qualora accertata, si ottiene il rilascio del PdC in sanatoria, e avviare la contestuale procedura di estinzione del reato edilizio.
Tale procedura non garantisce automaticamente la chiusura dei profili sanzionatori penali, infatti al Giudice restano riservati pieni poteri di valutare la legittimità del rilascio del Permesso in sanatoria.

Questo spiega il motivo per cui l‘ordine di demolizione emesso con sentenza di condanna penale non si archivia automaticamente al rilascio della sanatoria col permesso, ma richiede un ultimo livello di valutazione sindacale del giudice.

SCIA in sanatoria, categorie interventi sanabili (art. 37 TUE)

Un miglior approfondimento delle opere sanabili con SCIA in sanatoria ex art. 37 DPR 380/01, o fiscalizzabili in quell’ambito lo puoi trovare sempre sul mio blog a questa pagina.

D’ora in avanti si parlerà della normale Segnalazione Certificata Inizio Lavori, depositata in sanatoria, e pertanto relativa alle opere e illeciti minori. Per essere precisi, ritengo pure che non esista la versione in sanatoria della Super-SCIA alternativa al Permesso di costruire.

Opere sanabili con SCIA.

L’art. 37 DPR 380/01 prevede espressamente il rinvio logico e coerente alle opere normalmente legittimabili con la SCIA ordinaria. Anche la SCIA in sanatoria presuppone il rispetto della doppia conformità, vedasi art. 37 c.4.

L’art. 37 comma 1 TUE riguarda le opere compiute in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, il quale rinvia a quelle espressamente elencate all’art. 22 commi 1 e 2 del TUE, di cui riporto integralmente la descrizione:

Art. 22 (L) – Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività
1. Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria (pesanti, ndr) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (pesanti, ndr) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia (leggera, ndr) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c).

2. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. (comma modificato dall’art. 17, comma 1, lettera m), legge n. 164 del 2014).

Se l’opera illecita rientra davvero in SCIA in sanatoria, non sussiste il penale (però…)

In linea di massima gli illeciti edilizi sanabili (e sanati) rientranti pienamente in tutte le condizioni e presupposti previsti dalla SCIA in sanatoria ex art 37 c.4 TUE non sono sottoposti al sanzionamento penale.

Infatti tali opere non rientrano in quelle penalmente rilevanti e sanzionabili dall’art. 44 comma 1 DPR 380/01.

In questo senso, ho dato per scontato che l’opera illecita oggetto di SCIA in sanatoria sia perfettamente e doppiamente conforme alle due rispettive epoche di abuso e al deposito dell’istanza, per quanto attiene alla:

  • disciplina urbanistico edilizia;
  • tutte le norme di settore e speciali aventi incidenza urbanistico edilizia;
  • previo ottenimento di tutti i nulla osta, autorizzazioni, segnalazioni o atti presupposti comunque denominati;
  • ecc.

Però, di fronte ad una sentenza di condanna penale, al giudice penale restano i poteri di sindacare anche la procedura di SCIA in sanatoria eventualmente attivata per regolarizzare l’abuso edilizio, in quanto non corretta per un illeciti penalmente rilevante.

Non ci crederete, ma ho letto sentenze penali dove è avvenuto un caso simile.

Corretta selezione della categoria di intervento, e relativa procedura di sanatoria

E’ importante saper individuare correttamente la categoria di intervento compiuto in maniera illecita: l’esatto perimetro della gravità e rilevanza dell’abuso edilizio porta la conseguenza di individuare la corretta procedura edilizia di sanatoria.

In caso di incertezze di scelta o di oggettiva “zona grigia,” si può sbagliare in due modi:

  1. in senso positivo e cautelativo: opera illecita rientrante in SCIA in sanatoria, tuttavia regolarizzata col superiore Permesso di Costruire;
  2. in senso negativo: l’opera avrebbe richiesto la regolarizzazione con Permesso di Costruire in sanatoria, tuttavia è stata presentata una SCIA in sanatoria.

Per esempio la fattispecie analizzata dalla sentenza di Cass. Pen. n. 21039/2021, in cui è stata presentata una SCIA in sanatoria per regolarizzare la trasformazione di un pergolato in manufatto con struttura in legno, copertura coibentata, in parte chiuso con infissi esterni; tale trasformazione ha comportato aumento di volumetria e nuova costruzione, pertanto un abuso edilizio da regolarizzare con Permesso di Costruire in sanatoria.

Pertanto la Corte di Cassazione ha confermato che la SCIA in sanatoria era priva di efficacia sanante.

Consigli utili

E’ caldamente consigliato di porre la massima attenzione nel selezionare e individuare la categoria di intervento ed essere sicuri che non si rientri in quella superiore del Permesso di Costruire ex art. 36 DPR 380/01.

Perché la presentazione di una SCIA in sanatoria ex art. 37 TUE, per una categoria di opere maggiormente rilevanti dell’art. 36 DPR 380/01 equivale a non aver sanato niente.

Con la beffa che si è prodotta pure una falsa attestazione.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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