Stato legittimo immobile, verificare oltre l'Ante '67 e Ante '42 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/11/2021
Conformità urbanistica

La verifica di conformità urbanistica deve spingersi fino all’epoca in cui non c’era obbligo di licenza o titolo edilizio

Vorrei anticipare che la definizione di Stato Legittimo dell’immobile è stata introdotta nell’art. 9-bis c.1-bis del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, riprendendo un consolidato principio formatosi in giurisprudenza in tema di regolarità urbanistico edilizia degli immobili.

Troppo spesso persiste la credenza che “immobile Ante ’67, tutto a posto” sia in ambito commerciale che urbanistico: è da quasi un decennio che l’ho scritto nel blog, e nel mio omonimo libro. Adesso la giurisprudenza si è fatta legge.

In questo articolo spiego perchè le verifiche di regolarità edilizia non debbano fermarsi al 1° settembre 1967, e neppure al 31 ottobre 1942: le due rispettive norme L. 765/67 (legge ponte) e L. 1150/42 non possono essere considerate un “anno zero” della legittimazione urbanistica immobiliare.

Molte città e territori comunali in passato erano sprovvisti di strumenti urbanistici, tuttavia la gran parte era dotata di regolamenti edilizi comunali, la cui disciplina è stata riformata dal R.D. 297/1911 (ti ricordo che una disciplina regolamentare in tal senso c’era anche prima).

Nei regolamenti edilizi comunali molto spesso veniva disciplinata l’edificazione del territorio in maniera molto semplificata, indicando l’obbligo di dotarsi preventivamente del titolo o autorizzazione edilizia dal sindaco/podestà per vari interventi edilizi.

Svolgendo accesso agli atti per immobili costruiti anteriormente all’emanazione della L. 1150/1942 il titolo autorizzativo rilasciato dal Comune può avere denominazioni diverse (nulla osta, licenza, autorizzazione, permesso, ecc). La presenza di questi “titoli abilitativi” d’epoca ci deve far pensare che una disciplina o regolamentazione locale dell’edificazione dei suoli c’era già, anche se più snella rispetto a quelle vigenti oggi.

E stiamo parlando soltanto per la parte puramente urbanistico edilizia, restano fatte salve ed escluse dal discorso le norme speciale e di settore (antisismica, paesaggistica, beni culturali, ecc).

Nelle operazioni di verifica dello Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, le ricerche devono spingersi oltre l’epoca di obbligo di titolo edilizio comunque denominato.

Quando si devono trattare immobili risalenti, storici o comunque dotati di informazioni insufficienti circa l’originaria edificazione, le verifiche vanno estese fino a quando non si accerta inconfutabilmente l’esatto momento di edificazione avvenuto:

con regolare titolo edilizio o autorizzativo comunque denominato;
in epoca (e zona) ove non c’era obbligo di titolo edilizio.

Inutile dire che il discorso non vale soltanto per l’edificazione dell’organismo edilizio o costruzione complessiva, ma anche per tutte le successive trasformazioni totali o parziali.

Nel momento in cui le ricerche svolte portano indietro nel tempo, anche sulla base di semplici testimonianze o presunzioni, dobbiamo ricordarci di estendere gli accertamenti anche oltre le soglie:

Ante ’67: data 1 settembre 1967 (entrata in vigore L. 765/67);
Ante ’42: data 31 ottobre 1942 (entrata in vigore L. 1150/42);

Obbligo di licenza edilizia anche anteriore alla L. 1150/1942

L’entrata in vigore della L. 1150/42 non ha costituito un nuovo spartiacque per la legittimazione urbanistica degli immobili; e ciò tiene conto che molti comuni erano già dotati di regolamenti edilizi e piano regolatori.

Infatti l’articolo 34 della stessa legge n. 1150 del 1942 prevedeva una specifica procedura di adeguamento dei regolamenti edilizi preesistenti alle disposizioni della legge stessa, procedura che nella specie non risulta essere stata posta in essere e che in ogni caso non contemplava la perdita di efficacia dei regolamenti medesimi.

Per cui può capitare benissimo il caso del Comune dotato di regolamento edilizio che prevedeva obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale, anteriormente alla L. 1150/42.

La giurisprudenza amministrativa ha raggiunto fermo principio, al netto di rarissimi casi in senso contrario, per cui l’obbligo di licenza o titolo edilizia previsto dai regolamenti edilizi previgenti alla L. 1150/42 mantenga validità. E ciò è già precisato dal Consiglio di Stato:

“non può infatti riconoscersi ex se portata abrogante o disapplicativa della norma secondaria (introdotta dall’art. 1 del regolamento edilizio) all’art. 31 della legge urbanistica del 1942, laddove reca la disciplina costruttiva nei centri abitati sancendo l’obbligo dell’apposita licenza del Sindaco. Il precitato articolo 31 ha disciplinato in via generale l’obbligo di cui trattasi; ciò non comporta peraltro, ex se, l’abrogazione tacita di una disposizione speciale più rigorosa per le costruzioni al di fuori dei centri abitati esistente nel regolamento edilizio vigente in ragione della particolare disciplina che l’ente locale ha inteso introdurre ai fini della regolamentazione dell’attività costruttiva sul proprio territorio”(Cons. di Stato n. 1727/2020, n. 1516/2020, n. 5330/2019, n. 1996/2017, n. 1420/2015, n. 5141/2008, n. 287/1980).

Alcuni esempi di Regolamenti edilizi previgenti alla L. 1150/42 con estensione obbligo licenza edilizia a tutto o in parte il territorio comunale:

Roma
Napoli
Genova

Non sottovaluterei il fatto che anche i comuni assai più piccoli potessero aver già approvato regolamenti edilizi con tali obblighi e discipline costruttive. Poi, sul fatto che siano state rispettate davvero, diventa un altro discorso.

Ante ’67 e Ante ’42 nelle verifiche di Stato Legittimo.

La predetta giurisprudenza diventa conforme e coerente con la sopravvenuta definizione di Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare introdotta col D.L. 76/2020 all’interno del DPR 380/01.

Infatti il legislatore, nel secondo periodo dell’articolo 9-bis c.1-bis del TUE dispone espressamente il comportamento da tenere per dimostrare lo Stato Legittimo immobiliare, che riporto:

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In sostanza, il legislatore non ci chiede soltanto di affermare la preesistenza dell’immobile anteriormente ad una certa epoca (e anche la zona, aggiungo), ma di dimostrare e accertare l’effettiva consistenza preesistente.

Il consiglio che posso dare è di estendere le verifiche in maniera puntuale, tenendo davvero conto delle soglie e zone ove era obbligo o meno di titolo edilizio, licenze o autorizzazioni comunque denominate.