Interventi Superbonus connessi ad altri bonus e opere edilizie

L’esecuzione contemporanea di opere escluse dal maxi beneficio fiscale comporta lo scorporo tra CILAS e pratica ordinaria

Come comportarsi quando assieme alle opere Superbonus 110 vengono eseguite anche altre opere escluse da esso, ad esempio:

  • Opere edilizie realizzate senza alcun bonus o detrazione fiscale
  • Bonus ristrutturazioni 50%
  • Ecobonus 65%
  • Sismabonus ordinario 70-75-80-75%
  • Bonus Facciate;
  • ecc.

Molti sostengono di poter continuare ad assorbire l’esecuzione di qualsiasi opera contestuale e contemporanea, diversa dal Superbonus, all’interno dello stesso Superbonus 110. Diciamo che non funziona più cosi dopo il DL 77/2021, e per rispondere al dubbio devo fare alcune premesse sui passaggi normativi. In particolare il discorso riguarda gli interventi posteriori all’entrata in vigore del Decreto “Semplificazioni bis” n. 77/2021.

L’entrata in vigore del D.L. 77/2021, e la sua conversione con modifiche in L. 108/2021, ha introdotto la speciale Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILAS) valevole soltanto per alcuni tipi di opere rientranti nel Superbonus 110 (art. 119 D.L. 34/2020).
Ricordo infatti che quelle comportanti demolizione e ricostruzione degli edifici restano escluse dalla procedura semplificata.

In estrema sintesi l’art. 33 D.L. 77/2021, nel modificare il comma 13-ter art. 119 DL 34/2020, ha istituito una procedura speciale e transitoria della cosiddetta CILAS, o CILA-Superbonus, che si è aggiunta alle normali procedure amministrative esistenti nel DPR 380/01:

Inoltre la sola esecuzione di opere rientranti nel Superbonus (esclude demolizione/ricostruzione edifici) è stata equiparata alla categoria di intervento di manutenzione straordinaria (senza però richiamare espressamente il DPR 380/01); in questo modo il legislatore ha voluto “declassare in basso” procedura e qualifica dell’intervento Superbonus, per mantenere la coerenza col Testo Unico Edilizia.

I vantaggi offerti dalla famigerata CILA-Superbonus sono diversi, ma quello (apparentemente) principale è l’esonero dell’attestazione di Stato Legittimo dell’immobile.

Interventi di Superbonus contestuali ad altre opere diverse ad esso: procedure edilizie separate?

Per rispondere occorre fare una lettura combinata del comma 13-ter art. 119 DL 34/2020, in versione post L. 108/2021. Si evince una sorta di condizione duale tra procedura CILA-Superbonus e la revoca/decadenza della detrazione fiscale per la sua mancata presentazione.

Da una parte il legislatore afferma che “sono realizzabili” certe opere Superbonus con l’apposita speciale CILA, dall’altra parta si legge che la sua mancata presentazione comporta la decadenza o revoca dei benefici fiscali, anche per cessione del credito o sconto in fattura.

Quindi la possibilità semplificata viene apparentemente offerta col verbo condizionale “sono realizzabili”, tuttavia sussiste l’obbligo indiretto per godere dei benefici. Un meccanismo astuto, direi, che ho già commentato in questi recenti approfondimenti:

Resta da capire se le opere diverse dal Superbonus realizzate contestualmente ad esse, possono essere assorbite ed effettuate nella stessa pratica CILA-S.

Prima di proseguire ti rammento che puoi vedere anche la versione video, consigliando iscrizione al canale YouTube:

Scorporo delle contestuali diverse opere dal Superbonus in separata pratica edilizia

Mi sento di condividere le indicazioni fornite a pagina 13 della Guida ANCI pubblicata immediatamente dopo la pubblicazione del Modulo Unificato CILA-Superbonus (tramite la Conferenza Unificata Stato-Regioni del 4 agosto 2021).

Riporto integralmente il passaggio:

Per gli interventi che prevedono contemporaneamente opere soggette a benefici fiscali di cui al Superbonus e altre opere non rientranti in tali benefici, occorre comunque presentare sia la CILA “Superbonus”, sia attivare il procedimento edilizio relativo per le opere non comprese, anche contemporaneamente. Tale precisazione è condizionata dalla norma che esplicita la decadenza dello sgravio fiscale nel caso in cui l’intervento non sia conforme alla CILA “Superbonus”.
Qualora l’intervento proposto contempli lavori diversi rispetto a quelli di cui all’art 119 del Decreto 34/2020, come modificato dall’articolo 33 del DL 77/2021, per l’intero intervento occorrerà fare riferimento al regime amministrativo ordinario per cui, secondo i casi, occorrerà una SCIA o un Permesso di Costruire.

In sostanza, e anche a precisazione di quanto si può leggere sopra, si rende necessario distinguere le categorie di opere fattibili “tassativamente” nella CILA-Superbonus o meno.

Una volta individuate, si dovranno appunto scorporare e legittimarle distintamente con due pratiche edilizie parallele, e in anche in contemporanea alla loro esecuzione, derogando il famoso principio della unitarietà dell’intervento, e relativa assorbenza nella categoria di intervento più alta.

Il discorso vale anche per le successive varianti in corso d’opera o finali, da tenere comunque su due binari separati: la vera difficoltà dei tecnici sarà gestire l’avanzamento contemporaneo di due procedimenti edilizi.

Chiaramente la pratica edilizia diversa dalla CILA-Superbonus potrà comprendere tutte le opere escluse: cioè non significa che occorre depositare distinte pratiche edilizie parallele ciascuna per le diverse categorie seguenti.

In linea di massima possiamo sintetizzare così la presentazione scorporata e contestuale di pratiche edilizie:

  • Superbonus 110, escluse demolizione e ricostruzione: è necessaria la CILAS
  • Opere diverse da esse, in base alla categoria edilizia: CILA, SCIA o PdC;

Tra l’altro devo ricordare che esiste pure la possibilità, in certi casi, di presentare in alternativa al Permesso di Costruire una speciale versione di SCIA alternativa al PdC.

Volendo dettagliare meglio, a prescindere dalla cessione del credito o sconto in fattura, occorre scorporare la contemporanea esecuzione di opere con distinte pratiche edilizie tra loro, in base al DPR 380/01 e al netto delle norme regionali:

Superbonus 110, escluse demo-ricostruzione CILAS
Superbonus 110, con demo-ricostruzione SCIA/Permesso di Costruire
Ecobonus 65% Edilizia Libera-CILA-SCIA-Permesso
Bonus Ristrutturazione 50%CILA-SCIA-Permesso
Sismabonus ordinario 70-75-80-85%SCIA/Permesso di Costruire
Interventi non rientranti in quelli precedentiEdilizia Libera, CILA-SCIA-Permesso

Conclusioni e consigli

Posso soltanto aggiungere che il professionista Tecnico dovrà tenere distinte le opere rientranti nel Superbonus 110% da quelle escluse, e coordinarle coi rispettivi procedimenti edilizi ordinari e speciali.

Non sarà facile tenere separate diverse opere, le relative contabilità di cantiere e le detrazioni fiscali per scorporarle tra CILAS e le varie CILA-SCIA-PdC, prima e durante l’intervento.
Consiglio pertanto di impostare una attenta contabilità generale sotto una puntuale direzione e coordinamento dei lavori.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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