CILA, rapporto con Stato Legittimo dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/07/2021
Conformità urbanistica

Le opere legittimate da questi titoli rientrano nella ricostruzione della conformità urbanistica

La definizione di Stato Legittimo è stata introdotta dal D.L. 76/2020 conv. in L. 120/2020, col quale è stato aggiunto il comma 1-bis nell’art. 9-bis D.P.R. 380/01.

Avendone già parlato spesso di questo argomento nel blog, posso intanto suggerire la lettura dei vari approfondimenti.

Premesso ciò, in questo articolo voglio andare a rispondere alla varie domande che ho ricevuto di recente con cui si chiedeva se la CILA entra a far parte delle verifiche dello Stato Legittimo dell’immobile o meno.

Per Stato Legittimo si deve intendere l’insieme di tutti i titoli abilitativi che hanno previsto o legittimato l’edificio nel suo insieme, nonchè tutte le relative porzioni (unità immobiliari, e non solo), a prescindere che siano avvenute con un intervento unitario e/o con interventi parziali successivi.

La definizione dello Stato Legittimo dell’art. 9-bis DPR 380/01 intanto ci offre due direzioni iniziali, o forse due situazioni “destinatarie” alternative tra loro relative distintamente a:

immobile;
unità immobiliare;

Nel proseguire la definizione per questi due organismi edilizi, va a richiamare il titolo abilitativo che previsto la costruzione (iniziale) o che ha legittimato la stessa.
Questo aspetto continua a sollevare la mia curiosità perchè, anche nelle verifiche della singola unità immobiliare, si deve comunque prendere in considerazione i titoli relativi alla costruzione globale.

In altre parole traspare il messaggio per cui, anche a voler circoscrivere le verifiche alla singola unità immobiliare come un appartamento, non ci si deve dimenticare che urbanisticamente parlando fa parte di un più ampio organismo edilizio. Cioè il fabbricato o edificio.

Anche le opere dichiarate nella CILA concorrono a dimostrare lo Stato Legittimo del fabbricato

La definizione normativa stabilisce:

«Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».

Non ci deve ingannare la sola menzione dei “titoli abilitativi” nella definizione di Stato Legittimo: infatti deve entrare a far parte in essa qualsiasi titolo abilitativo “proprio”, sia quelli impropri come appunto la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

Mi piace anche riportare una frase estratta dalla sentenza TAR Roma n. 7116/2021, che richiama alcune precedenti CILA come “titoli”, forse in maniera impropria. Nel dubbio e per prudenza, nella ricostruzione dello Stato Legittimo è meglio far finta che siano davvero “titoli abilitativi”:

<<15.3 Si osserva, altresì, che l’amministrazione, lungi dall’ignorare le CILA presentate dal ricorrente, avrebbe dovuto operare una puntuale verifica delle opere legittimate da tali titoli, dovendosi sottolineare che il permesso di costruire in sanatoria costituisce anch’esso titolo valido ed efficace e che nessuna valenza assumono le risultanze catastali non aggiornate quanto alla verifica di legittimazione delle opere, tanto più tenuto conto della già rilevata disponibilità, sin dal 2011, da parte dell’amministrazione della planimetria aggiornata.>>

Per essere ancora più chiaro, per comporre lo Stato Legittimo di conformità dell’immobile è indispensabile considerare qualsiasi pratica edilizia che, in qualunque modo, abbia valore abilitativo di una trasformazione urbanistico edilizio.

E ciò vale per qualunque tipologia di pratica edilizia in ambito urbanistico edilizio, cioè prodotta coi vari regimi amministrativi:

concessorio (Licenza edilizia, Concessione edilizia, Permesso di Costruire)
autorizzativo (Autorizzazione edilizia)
comunicativo asseverato (DIA, SCIA, CILA, ecc)
comunicativo semplice (CIL)
ecc.

Se dovessi aggiungere altri esempi, dovrei menzionare anche le vecchie pratiche di modifiche interne “Articolo 26″ della L. 47/85, o perfino gli “Articolo 48” della stessa legge; aggiungerei anche le eventuali pregresse procedure autorizzative, abilitative o comunicative istituite in passato in certe Regioni o Comuni (sono serio, non è ironia).

Per cui, rimango sempre più dell’opinione che nelle verifiche dello Stato Legittimo sia necessario accertare “mattone per mattone” la provenienza urbanistica dell’immobile. E ciò vale anche quando si opera per la singola unità immobiliare.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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