“CILA 110”, elaborati grafici e foto devono rappresentare gli abusi edilizi

In caso di difformità rilevate durante l’intervento potrebbe scattare la decadenza e recupero dei benefici fiscali

Con l’art. 33 del D.L. 77/2021 è stata introdotta la procedura semplificata per fare interventi (esclusivamente) rientranti nel Superbonus 110%, cioè quelli disciplinati dall’art. 119 D.L. 34/2020 (convertito in L. 77/2020).

Stiamo parlando di una nuova forma o procedura di CILAS, riservata soltanto alle opere del Superbonus ed esonerata dalle verifiche dello Stato Legittimo.
Infatti il predetto decreto-legge su cui dovremo attendere la conversione definitiva in legge, ha sostituito il comma 13-ter dell’art. 119 DL 34/2020.

Un primo commento e analisi della novità normativa l’ho già espresso in precedente articolo del blog, e anche con un video YouTube a cui rinvio.

Premesso che adesso sarà necessario aspettare la mossa necessaria per aggiornare le modulistiche unificate edilizie, sia in sede nazionale che regionale (vedremo se e quando ci sarà la Conferenza Unificata o Intesa Stato-Regioni-Enti Locali).

Detto questo, ho fatto un ragionamento dopo aver svolto un altro webinar sull’argomento della Conformità urbanistica e Stato Legittimo proprio sugli interventi Superbonus 110%.

Questa nuova forma di “semplificazione” a mio avviso espone a maggiore rischio i Tecnici professionisti nell’asseverare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), nella forma semplificata dall’art. 33 DL. 77/2021.

Davvero ci sono Tecnici disposti a firmare pratiche edilizie come queste, limitandosi a verificare soltanto la legittimazione urbanistica del primo momento costruttivo dell’edificio?

Probabilmente sì, e personalmente posso solo consigliare a costoro di ripensarci; la nota positiva è che noto una generale “obbiezione di coscienza” tra i miei colleghi Tecnici. Vedo commentare una forma di astensione o rifiuto di presentare la CILA per simili interventi seguendo le indicazioni del predetto articolo di semplificazione.

Perché intendiamoci: non è una semplificazione, ma un assegno in bianco a chi verrà dopo il Superbonus 110, compreso ai nostri colleghi che faranno i futuri atti di compravendita e pratiche proprio su questi immobili oggetto di “CILA 110”, se così posso definirla.

Tra le possibili cause di decadenza e revoca dei benefici fiscali, da applicarsi ai sensi dell’art. 49 D.P.R. 380/01, vi rientra espressamente gli “interventi realizzati in difformità dalla CILA”.

Qualcuno potrebbe ipotizzare che tale difformità sia circoscrivibile soltanto alle opere di Superbonus, cioè quelle di Sismabonus 110% ed Ecobonus 110%.

La difformità della CILA si realizza con discordanza tra rappresentazione dello Stato attuale e modificato dell’immobile

Ha ragione quel tale che per primo ha sottolineato che il rischio di autodenunciare abusi edilizi e illeciti è automatico.

Nasce così una nuova contraddizione normativa: come rappresentare gli elaborati grafici, documenti e fotografie dello Stato dei luoghi ante opera e di progetto?

  1. Stato dei luoghi “fedele e veritiero”:
    il Tecnico assieme al cittadino committente rappresentano in maniera conforme lo Stato Attuale dell’immobile. Ciò significa disegnare e fotografare anche tutte quelle porzioni e manufatti irregolari perchè effettivamente presenti.
    Verande, balconi, ampliamenti, sopraelevazioni, finestre e molto altro non avranno più scampo: saranno documentati in maniera e data certa, fornendo prove inconfutabili per PA e futuri proprietari;
  2. Stato dei luoghi non veritiero:
    il Tecnico e committente omettono in tutto o in parte le irregolarità e abusi edilizi già esistenti, cioè evitano di fotografarli, disegnarli e rappresentarli nello Stato Attuale e modificato della pratica edilizia, però la loro consistenza è già realizzata (e accertabile anche con altri documenti o foto aeree anteriori).

La discordanza tra quanto rappresentato nello Stato Attuale/modificato della “CILA semplificata 110” e dall’effettivo stato dei luoghi consentirà alla P.A. di contestare opere eseguite in difformità dalla CILA.

Mi spiego meglio: anche se il singolo intervento Superbonus 110% venisse compiuto in maniera conforme a quanto indicato negli elaborati grafici, la discordanza tra Stato attuale, modificato ed effettivo Stato dei luoghi accertato dai competenti organi di vigilanza è sufficiente a contestare l’illecito edilizio.

Riflettiamoci: se nello Stato attuale della facciata viene omessa la rappresentazione della veranda abusiva, del balcone o della finestra, la P.A. in sede di sopralluogo può rilevare l’incongruenza e contestarla come illecito bello e buono.

Il Comune sulla CILA ha illimitati poteri repressivi e sanzionatori: in altre parola non è soggetta ai termini di intervento così come previsti per le SCIA e Permessi di costruire.

A questo punto sarò curioso anche di vedere le posizioni che prenderanno le Regioni ed Enti locali nel recepire questa semplificazione.

Sembra quasi che il legislatore in tema di Stato Legittimo abbia fatto un primo passo avanti (DL 76/2020) e poi due indietro (DL 77/2021).

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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