Stato Legittimo aggirabile con CILA nel Superbonus • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
29/05/2021
Superbonus

Col Decreto Semplificazioni limiterebbero il recupero della cessione del credito e detrazioni fiscali

Voglio commentare a caldo il Decreto Legge “Semplificazioni” che è stato definito ieri 28 maggio 2021 in C.d.M.

Leggendo il Sole 24 Ore di oggi, si evince la conferma della sostituzione del noto comma 13-ter art. 119 D.L. 34/2020 convertito in legge 77/2020, con la bozza che avevo già commentato qualche giorno fa.

Con l’art. 34 comma 1 lettera e) del neonato Decreto Legge “Semplificazioni” (2021) viene quindi eliminata questa versione del comma 13-ter con quella successiva:

13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

il comma 13-ter è sostituito dal seguente:

“13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni
valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.

Vediamo quali sono le novità in tutti i sensi.

Superbonus 110 equiparato a manutenzione straordinaria e rientrante in CILA

Diciamo che il legislatore ha semplificato davvero la procedura, disponendo la possibilità di usare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata del DPR 380/01.

Inoltre gli interventi del Superbonus 110 sono qualificati come manutenzione straordinaria, ad eccezione di quelli concernenti demolizione e ricostruzione (totale o parziale, aggiungo io?).

La semplificazione vale soltanto per le opere rientranti nell’art. 119 del D.L. 34/2020, cioè quelli:

Ecobonus 110, Trainanti e trainati;
Sismabonus 110;

Faccio presente che ciò non vale per tutte le restanti forme di detrazioni fiscali, con o senza cessione del credito o sconto in fattura perchè disciplinati da altri articoli o norme. Pertanto le varie detrazioni fiscali come Bonus Ristrutturazioni 50%, Ecobonus 65%, Sismabonus “normali” e Bonus Facciate fattibili con cessione del credito ex art. 121 dovranno comunque rispettare lo Stato Legittimo come normalmente avviene.

CILA senza Stato Legittimo di conformità: scatta la trappola per i Tecnici

Il legislatore ha fretta di mettere un tappo alla faccenda e far partire i cantieri, visto le scadenze e che siamo a Giugno.

Ma la fretta non è mai di aiuto: leggiamo la norma alla rovescia per capire meglio.

Ha escluso l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo di conformità urbanistica immobiliare o delle singole unità immobiliari cosi come previsto dal DPR 380/01 art. 9-bis comma 1-bis che, per ironia della sorte fu introdotto proprio dall’altro Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020.

Per il Tecnico comunque resta salva la possibilità di attestarla comunque, cosa che consiglio di fare.

[ DEFINIZIONE DI STATO LEGITTIMO art. 9-bis TUE ]

Sono richieste soltanto le informazioni della costruzione originaria

L’unico filtro che rimane imposto nella nuova “CILA semplificata Superbonus” è quello riguardante le informazioni urbanistiche sulla costruzione originaria, chiedendo la classica “trinità” che veniva richiesta nelle vecchie DIA degli anni Novanta, riportandoci a quei tempi. Il Tecnico deve quindi attestare:

Edificio completato in epoca anteriore al 1 settembre 1967:
Estremi titolo abilitativo originario della costruzione in generale;
Il titolo che lo ha legittimato (condono o sanatoria) la costruzione;

Prime analisi: è molto strano visto che siamo abituati da decenni ad attestare l’inizio delle opere Ante ’67, e non l’opera compiuta. Questo costringerà i Tecnici a fare maggiori e diverse verifiche, perchè hanno spostato più indietro nel tempo l’avvenuta realizzazione dell’edificio.

Sulle difficoltà di verificare o meno l’esistenza dell’edificio e delle porzioni prima dell’entrata in vigore della Legge ponte n. 765/67, rinvio ai vari approfondimenti sul blog.

Adesso però è chiaro che gli immobili con domande di condono o sanatoria pendenti, sono stati messi fuori gioco dal Superbonus. E ho anche perplessità sulla legittimità costituzionale di questa “semplificazione”, lasciatemelo dire.

Stato Legittimo urbanistico azzerato, gli abusi strutturali e paesaggistici no.

Nelle CILA del Superbonus 110 si potrà evitare l’attestazione e le verifiche dello Stato Legittimo: scelta contraddittoria e pericolosa, perchè i Tecnici saranno responsabili per la conformità (o mancata verifica) della conformità e legittimità di tutte le restanti norme.

Ci saranno davvero Tecnici che ometteranno verifiche per illeciti verso le altre norme di settore e discipline aventi valenza urbanistico edilizia? Per prima cosa viene da pensare alla conformità strutturale o quella paesaggistica, ma ci sono altre decine di normative da controllare. Aggiungiamo infatti il rischio di autodenuncia già evidenziato da un altro portale.

Non credo che il Superbonus 110 esploderà: molti Tecnici non hanno voglia di prendersi denunce e richieste danni per aver operato su immobili con difformità o abusi edilizi. Penso infatti che tra qualche anno, quando venderanno gli immobili oggetto di queste detrazioni, e salteranno fuori le difformità previste dai controlli dello Stato Legittimo, qualcuno andrà a bussare a questi Tecnici dicendogli:

Tu perchè non hai visto l’abuso o difformità e non me lo hai comunicato?

Al Comune restano i poteri di valutare la legittimità dell’immobile oggetto di intervento (e bloccarvi il cantiere Superbonus per abusi)

Se da una parte è consentito (per ora) glissare la definizione di Stato Legittimo dell’immobile o unità immobiliare, c’è la concreta possibilità che una Pubblica Amministrazione faccia celermente le verifiche di conformità dell’edificio.

Oppure è sufficiente la classica “spiata” del vicino a sollecitare i controlli.

E il Comune potrà perfino sospendere i lavori, ed emettere la conseguente ordinanza di rimessa in pristino/demolizione.

Voi Tecnici davvero avete intenzione di correre questi rischi, muovendovi come si faceva negli anni Novanta?

I rischi per i Tecnici sul piano professionale.

Vorrei anche aggiungere che:

Le polizze assicurative RC professionali solitamente non coprono la colpa grave, e l’omessa verifica dello Stato Legittimo dell’immobile (visto che è normata del TUE), sarà un argomento a favore delle compagnie per negare la copertura.
La falsa attestazione dei dati che hanno originato o legittimato la costruzione originaria equivale a perdita di tutti i benefici fiscali. Ormai buona parte della Pubblica Amministrazione ha capito che esiste una definizione di Stato legittimo degli immobili. State certi che i controlli li faranno;
il nodo delle norme regionali: non avendo ben chiaro il quadro aggiornato delle norme di governo del territorio delle varie regioni, non dimentichiamoci che con le loro norme possono sempre prevedere lo Stato Legittimo a prescindere da questa nuova semplificazione.

Quando scatta il recupero delle detrazioni fiscali con la nuova semplificazione?

Intanto dico che il legislatore si è dimenticato che vige ancora l’altro provvedimento simile, che riguarda tutti i bonus edilizi: il DM Finanze 41/1998, articolo 4, ben conosciuto dal Fisco. Vedremo quindi che succederà.

Leggendo la norma sembra che la decadenza o recupero delle detrazioni ex art. 49 del DPR 380/01 scatti soltanto a queste condizioni:

mancata presentazione della CILA;
interventi realizzati in difformità dalla CILA;
assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

In sostanza, in caso di falsa attestazione dei pochi dati e informazioni richiesti circa l’origine costruttiva del fabbricato o dell’Ante ’67, il Fisco procederà al recupero dei crediti goduti.

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