Come regolarizzare gli immobili: quattro possibili procedure • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/02/2021
Sanatoria edilizia

L’attuali norme prevedono il Condono edilizio, Sanatoria con PdC o SCIA, o CILA tardiva.

Ci troviamo nella situazione in cui per fare un’altra vendita dell’immobile e per un qualunque intervento edilizio (a maggior ragione per interventi agevolati col superbonus 110%) bisogna vedere tutte le irregolarità, tutte le conformità delle relative norme di settore e quindi anche gli aspetti impiantistici; oppure se affrontiamo un intervento con Sismabonus guarderemo con maggior dettaglio gli aspetti strutturali. Per la verifica dello Stato legittimo col SuperBonus 110% consiglio apposito video.

Il nostro ordinamento normativo ci concede quattro possibili procedure amministrative, e ribadisco “possibili” perché non è detto che si possa ottenere la regolarizzazione dell’immobile, sotto diversi profili e aspetti.

Infatti ad oggi l’ente pubblico (Comune) deve valutare anche se ricorrono tutti i presupposti, requisiti e rispetto delle norme speciali e di settore.

Nel video YouTube commento con una slide veramente riassuntiva, affinché sia comprensibile anche ai non addetti ai lavori.

Ci sono due principali regimi procedurali:

regime ordinario: le istanze si possono presentare in qualsiasi momento, con le attuali regole;
regime straordinario: che nel momento in cui stiamo parlando non esiste (febbraio 2021), cioè sono procedure di sanatoria straordinaria, meglio note come condono edilizio;

Queste due discipline possono apparire anche assai diverse tra loro, perché si distinguono per diversità di applicazione in ambito:

temporale e periodizzazione
ambito territoriale
tipologie di intervento
vincolistico
costi e oblazione
ecc.

Nel dettaglio, esistono ben quattro procedure per regolarizzare l’immobile o l’edificio. Chiaramente d’ora in avanti è sempre fatto salvo il rispetto e la verifica di certe condizioni previste per ciascuno delle relative procedure, primo tra tutto il rispetto dei vincoli, di tutte le norme speciale e di settore, regolamenti e strumenti urbanistici comunali o sovraordinati, norme regionali, e norme nazionali.

Vediamo quali sono le quattro possibili procedure.

Regime straordinario (attualmente inaccessibile, salve le domande presentate nei precedenti termini di apertura):

Condono edilizio L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03

Regime ordinario attuale col D.P.R. 380/01 (salvo integrazioni da norme regionali)

Accertamento di conformità per Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36 DPR 380/01)
SCIA in sanatoria (o eventuale procedura regionale), Art. 37 DPR 380/01
CILA Tardiva (in gergo anche “in sanatoria) Art. 6-bis DPR 380/01

Esse si contraddistinguono tra loro per la diversità procedurale, per le categorie di intervento e opere sanabili, nonchè per il regime sanzionatorio. Vediamo i principali tratti di distinzione.

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Accertamento di conformità art 36 DPR 380/01 – Permesso di Costruire in sanatoria

Partiamo proprio da quella più importante: si procede secondo l’articolo 36 del testo unico DPR 380/2001, ed è l’accertamento di doppia conformità.
La condizione di doppia conformità implica una verifica congiunta del doppio rispetto di tutte le condizioni e presupposti previsti per rilasciare astrattamente un Permesso di Costruire in due epoche:

ad oggi, cioè al momento in cui presenta l’istanza;
e anche all’epoca dell’abuso;

Quindi se un abuso, una irregolarità o un illecito è di tipo primario, rientra nella disciplina del PdC, cioè nella fascia più alta degli interventi.
Stiamo parlando cioè di quelli anche penalmente rilevanti e sanzionabili, ecco che allora occorre verificare se astrattamente questa irregolarità sia sanabile o meno; in altre parole, devo verificare se possa sanarla verificando la suddetta doppia conformità.
E’ un po’ come se oggi chiedessi doppiamente e congiuntamente il permesso per quel tipo di intervento, e se virtualmente facessi la stessa richiesta all’epoca di ultimazione dell’opera (momento consumativo dell’illecito).

Immaginiamo astrattamente di chiedere due permessi in contemporanea, in due tempi diversi contemporaneamente. Questo ovviamente crea la maggiore difficoltà, perché occorre andare a riscontrare il rispetto anche delle discipline, regolamenti e norme allora vigenti.

SCIA in sanatoria art. 37 DPR 380/01

Possiamo vederlo come un livello inferiore al Permesso di Costruire in sanatoria, riguardante cioè interventi e opere di minore rilevanza rispetto ad esso.
Un vantaggio è che, a livello urbanistico edilizia, riguarda una categoria di interventi non soggetti a sanzione penale (vincoli e norme di settore a parte).

Anche la SCIA in sanatoria è soggetta al regime della doppia conformità, e ciò è espressamente previsto dal Testo Unico per l’edilizia, e perciò valgono le stesse regole e condizioni indicate precedentemente nel PdC in sanatoria. Ciò significa che anche in questa procedura si applicano le stesse procedure di verifica e controllo della scia ordinaria (i primi trenta giorni, i successivi diciotto mesi per annullamento in autotutela, eccetera).

Si ripete che, le norme regionali in certi casi hanno integrato questa procedura allo scopo di perfezionare quanto disciplinato dal Testo Unico, in quanto vi sono alcune carenze nell’art. 37.

CILA tardiva art. 6-bis DPR 380/01

Spesso la sentiamo tanto chiamare “ CILA in sanatoria”: non si tratta di una CILA in sanatoria, spesso lo diciamo anche noi Tecnici per farci capire da clienti.

In verità è una CILA tardiva, cioè di una procedura che prevede la presentazione postuma all’opere (completato o in corso di esecuzione)

Non ci dimentichiamo che CILA tardiva ha per oggetto opere rientranti in edilizia libera, tuttavia soggette alla comunicazione (e quindi proprio libera, non le definirei).

Con la CILA tardiva si va a regolarizzare la mancata comunicazione (un illecito puramente formale e amministrativo), ma non l’esecuzione delle opere. E’ un meccanismo giuridico molto raffinato, con esso si può regolarizzare opere edilizie di minore importanza.

In questa procedura tuttavia si dovrà verificare soltanto la singola conformità delle opere compiute nei confronti della disciplina urbanistico edilizia vigente al momento della presentazione della CILA tardiva (compreso nuovamente il rispetto delle norme speciali e di settore). Se ci pensiamo bene, è un grande vantaggio o comunque una notevole semplificazione se la paragoniamo alla procedura prevista dal Permesso di Costruire in sanatoria e omologa SCIA.

ANALISI COMPLESSIVA

A differenza del Condono Edilizio e dell’Accertamento di conformità per Permesso di Costruire in sanatoria, le procedure di SCIA in sanatoria e CILA tardiva sono procedure basate sulla presentazione di comunicazione privata del cittadino, sulla quale la P.A. può e deve svolgere le opportune verifiche e istruttorie. Ma appunto, potrebbe anche non verificarle per diversi motivi che non affrontiamo in questa sede.

Questo per dire che potrebbero verificarsi casi in cui quest’ultime due pratiche edilizie contengano errori o false attestazioni, mancata rispondenza o conformità alle norme, regolamenti, discipline, eccetera, esponendo a rischio dichiarazione di inefficacia anche a distanza di tempo.

Per cui condivido il forte suggerimento di fare bene attenzione alla verifica delle mille condizioni, requisiti e presupposti richiesti dalle norme.

Il motivo è che il Tecnico professionista si sostituisce di fatto alla Pubblica Amministrazione, come se fosse astrattamente lui stesso ad autorizzarti col titolo abilitativo idoneo.