Stato legittimo dell’immobile, definizione normativa

Adesso la conformità dell’immobile deve riferirsi alla legittimazione urbanistica del fabbricato e delle unità immobiliari.

Il Decreto Semplificazioni ha introdotto il comma 1-bis all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/01, il famoso Testo Unico per l’edilizia.

Con esso ha aggiunto una definizione che si era consolidata nell’ambito della giurisprudenza amministrativa, e che anch’io avevo già descritto nel mio libro “Ante ’67 – conformità urbanistica“.

In estrema sintesi potrei dire che lo stato legittimo dell’immobile consiste nella sommatoria sovrapposta dei titoli abilitativi.

Chiaramente occorre fare una precisazione, visto che ci possono essere due epoche ben distinte nella ricostruzione storico evolutiva del fabbricato: quella successiva dal 1° settembre 1967 cioè con l’entrata in vigore della L. 765/67 (legge ponte), e quella in cui in certe zone non vi era ancora obbligo di licenza edilizia per certe opere.

Detta così sembra semplice, e sopratutto non si può applicare a tutta Italia: occorre infatti verificare la disciplina edilizia comunale anche “Ante ’67” e perfino “Ante ’42”.

Per maggiori dettaglio riporto il mio celebre articolo sulla legittimazione urbanistica per opere eseguite prima dell’entrata in vigore della legge ponte.

Definizione di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare (art. 9-bis TUE, comma 1-bis).

Prima di proseguire si procede alla lettura della definizione integrale:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Il legislatore ha fornito una corretta definizione, coerente con l’attuale ordinamento normativo e anche con la giurisprudenza in generale.

La definizione di stato legittimo non è limitata soltanto ai fini della pratica edilizia.

ma ha importanti ripercussioni anche sul regime sanzionatorio (ordinanze di demolizione) e sulla commerciabilità degli immobili.

Se fate caso, molte ordinanze di rimessa in pristino fanno già riferimento alla dicitura “ripristino dello stato legittimo” dell’immobile. In quel contesto il Comune chiede di “tornare indietro” a ripristinare la situazione di piena rispondenza tra lo stato attuale dei luoghi con quello risultante dalla sommatoria delle pratiche edilizie (e non solo).

Tra l’altro questa definizione normativa si spinge da subito a indicare le fonti documentali probanti che servono a ricostruire i pregressi passaggi e trasformazioni del fabbricato, nel suo insieme e/o nelle sue parti:

  • Catasto di impianto (1938/41);
  • riprese fotografiche;
  • cartografie
  • documenti d’archivio;
  • altro atto pubblico o privato di cui sia dimostrata la provenienza;

Io aggiungo anche: tali documenti devono avere anche una data certa, indispensabile per questo tipo di analisi. La cosa sarà indispensabile anche in sede di commerciabilità, cioè per gli atti di trasferimento immobiliare.

Vedrete che notai e giudici inizieranno a integrare le loro richieste verso i Tecnici aggiungendo questa definizione di stato legittimo dell’immobile.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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