Abitabilità post opere Ecobonus e Sismabonus 110% • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
08/08/2020
Agibilità

Interventi trainanti e antisismici ammessi al Superbonus possono comportare nuova Segnalazione Certificata di Agibilità

Tralasciamo gli interventi cosiddetti “trainati”, cioè quelli non protagonisti dei vari super ecobonus e sismabonus (colonnine di ricarica, fotovoltaico, ecc), per valutare quelli “trainanti” previsti dai commi 1 e 4 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 convertito in legge 77/2020 (Decreto Rilancio), di cui rinvio ad altri approfondimenti.
Li sintetizzo secondo le seguenti tipologie, al netto delle relative condizioni e requisiti previsti dallo stesso art. 119 D.L. 34/2020 e provvedimenti attuativi emanati:

“Super Ecobonus” – comma 1 art. 119:

Coibentazione e isolamento termico del fabbricato (oltre il 25% superficie disperdente lorda);
Riqualificazione impiantistica centralizzata;
Riqualificazione impiantistica termosingola;

“Super Sismabonus” – comma 4 art. 119:

(quasi) tutti gli interventi già previsti dai commi 1-bis a 1-septies dell’art. 16 D.L. 63/2013

Tralasciando le notevoli condizioni aggiuntive alle suddette tipologie di intervento per accedere alle detrazioni fiscali maggiorate, oggi vorrei osservare alcuni aspetti.

Se li guardiamo bene, sono tutti interventi che incideranno moltissimo sulle caratteristiche prestazionali degli edifici, sotto molti punti di vista. Prendendo a riferimento anche quello (apparentemente) minore, cioè la riqualificazione impiantistica singola, viene da pensare che l’intervento abbia incidenza sull’Agibilità dell’immobile e/o fabbricato.

Nell’attuale versione del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 esiste l’art. 24 contemplante l’Agibilità degli edifici, nella versione riformata dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto ‘SCIA 2’).

[ TUTTO SU AGIBILITA’ ]

Interventi trainanti del SuperBonus: serve nuova Agibilità?

Il comma 1 del suddetto articolo inserisce tra i presupposti fondamentali dell’Agibilità immobiliare le condizioni di risparmio energetico e degli impianti installati, valutati secondo la normativa vigente (ad oggi). Ma ciò che apre davvero l’esigenza di depositare una nuova SCA (Segnalazione Certificata Agibilità), è la lettera C del comma 2 art. 24 DPR 380/01:

2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

Se la norma del TUE è generica, la giurisprudenza amministrativa ci ricorda che gli interventi edilizi minori possono comunque incidere sui requisiti di Abitabilità (oggi Agibilità), ad esempio la sostituzione della copertura con nuove caratteristiche strutturali e di isolamento termico (TAR Veneto n. 1013/2019).

Secondo questa lettura, appare evidente come gli interventi “massivi” ammessi al SuperBonus debbano richiedere la revisione dell’Agibilità, cioè un deposito di nuova Segnalazione Certificata di Agibilità entro quindici giorni dal termine dei lavori (art. 24 c.2 DPR 380/01).
Ricordati di presentare l’Agibilità entro questo termine tassativo, perché oltre esso si applica una sanzione pecuniaria variabile tra 77 e 464 euro.

L’Agibilità può essere rilasciata anche relativamente alla singola unità immobiliare, in presenza di tutte le altre condizioni al contorno (AGIBILITA: approfondimenti).

Se ovviamente si renderà necessaria depositarla per interventi rilevanti quali demolizione e ricostruzione, consiglio la massima attenzione quando l’intervento riguarda le parti comuni del fabbricato. Ipotizzando il cappotto sull’intero fabbricato, composto da venti appartamenti: è vero che tale intervento influisce sulle condizioni del risparmio energetico, della salubrità dell’aria interna e impiantistico, ma si deve provvedere a rifare le Agibilità per tutte le unità immobiliari coinvolte?

Si può arrivare a due opzioni alternative:

Approccio “rigido”: rimanendo rigidi e fedeli alla suddetta norma dell’Agibilità, ebbene sì, è necessario (pure) fare nuova Agibilità per tutte. Un lavoraccio, lo so.
Approccio “sportivo”: qualcuno potrebbe ipotizzare che l’intervento ha influito sul risparmio energetico e impiantistico, ma non a tal punto in termini quantitativi e qualitativi da giustificare una nuova Agibilità. (Francamente non condivido questa impostazione).

Consigli conclusionali.

Gli interventi che verranno svolti con gli interventi trainanti cambieranno notevolmente le caratteristiche dell’organismo edilizio, anche senza intervenire con modeste modifiche murarie o strutturali. Un fabbricato o unità immobiliare viene cambiata pesantemente da un punto di vista prestazionale termico e/o strutturale, e pertanto nella stragrande maggioranza dei casi dovrete preventivare da subito il deposito di Segnalazione Certificata Agibilità.