Stato legittimo Ante ’67, incertezza interpretativa foto aeree per edifici • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/07/2020
Conformità urbanistica

Come comportarsi per dimostrare l’epoca di costruzione con aerofoto

Per prima cosa ci tengo a ricordare quanto sia difficile reperire idoneo materiale probante l’edificazione di manufatti in epoca e zona nei quali non era obbligatorio premunirsi della licenza edilizia. Torno su questo argomento dopo aver esaminato la sentenza del Consiglio di Stato n. 4769/2020 (su segnalazione dell’Ing. Mauro Federici che ringrazio).

Eppure il problema si ripropone a decenni di distanza, soprattutto per una fetta consistente di edifici (o porzioni di essi) costruiti a cavallo della fatidica data 1° settembre 1967.
Si tratta della data di entrata in vigore della Legge “ponte” n. 765/67, con cui fu esteso l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio comunale.

Questo l’argomento principe che ho trattato nel mio libro “Ante ’67”:

Inoltre è importante sottolineare che l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio poteva essere stato imposto già prima della L. 765/67 dal Regolamento edilizio comunale, in aggiunta ai centri abitati e alle zone di espansione PRG previste dalla versione originaria dell’art. 31 L. 1150/42.

Resta il fatto che dimostrare l’esistenza di edifici in zone del territorio comunale, in cui non vigeva obbligo di licenza edilizia, è una sfida difficile da affrontare.

E’ utile rammentare che la licenza edilizia si è utilizzata dal periodo intercorso tra la L. 1150/42 e la L. 10/1977.

Le “fonti” documentali e cartografiche sono scarse, per non dire mute. Pensiamo ad esempio:

Assenza di accatastamento (es. gli edifici agricoli esonerati dall’accatastamento);
Assenza di licenze edilizie, o di altri titoli autorizzativi dirsi voglia (paesaggistica, antisismica, ecc);
Carenza qualitativa o insufficiente dotazione di aerofotogrammetrie per quella zona;

In altre parole, può persino presentarsi situazione di zone sprovviste di coperture aerofotogrammetrie in epoca antecedenti al 1° settembre 1967 (APPROFONDIMENTO).

Analizziamo quest’ultimo punto perché si presenta in maniera sistematica in fase di accertamento della legittimazione urbanistica dell’immobile, che sia per atti di compravendita che per pratiche edilizie.

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Incertezza di riconoscimento edificio Ante ’67 nelle aerofotogrammetrie: in caso di dubbi cosa succede?

Prima del 1970 le regioni non esistevano in concreto, o meglio: non potevano aver commissionato campagne aerofotogrammetriche per monitorare e pianificare il proprio territorio di competenza.

Sono diversi i casi di incertezza della fonte aerofotogrammetrica ricorrenti anche per Condoni edilizi e accertamenti di conformità (sanatoria edilizia).

Per cui è necessario cercare nelle banche dati IGM oppure delle compagnie aerofotogrammetriche allora in esercizio; tuttavia, salvo casi rari, possono verificarsi questi aspetti:

Scarsa copertura aerofotogrammetrica: le strisciate e le campagne di volo prendono in esame soltanto poche parti del territorio, lasciando sguarnite la restante parte;
Scarsa qualità del fotogramma: lo scatto è avvenuto da una eccessiva distanza rispetto a quella necessaria per individuare la consistenza degli edifici;
Scarsa nitidezza o certezza del fotogramma: lo scatto potrebbe essere compiuto con qualità ambientali e/o ottiche tali da rendere difficile l’individuazione di sagome e dimensioni del manufatto.

Per questo il ricorso alle aerofotogrammetrie si può tradurre in un ulteriore rebus non sufficiente per sciogliere i dubbi circa l’esatta epoca di inizio e ultimazione delle costruzioni.

E la giurisprudenza pone a carico del proprietario l’onere di produrre la prova della preesistenza almeno anteriore al 1° settembre 1967.

E al proprietario è richiesto di presentare a sostegno della propria tesi elementi non implausibili (cioè sicuri, inconfutabili) come appunto le aerofotogrammetrie (Cons. di Stato sentenza n. 4769/2020).

Quando la presenza dell’edificio è incerta o assente nella foto aerea che precede il 1° settembre 1967.

E’ una gatta da pelare, di quelle serie. Poniamo pure il caso che l’edificio risulti presente nel primo fotogramma disponibile posteriormente al 1° settembre 1967, ma che non compaia nella prima aerofoto utile anteriore a tale data.

Purtroppo se non vi fosse certezza sull’edificazione del fabbricato anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 765/67, l’aerofoto non può essere considerata un elemento decisivo perché in tal caso si ribalterebbe il principio sull’onere della prova (Cons. di Stato sentenza n. 4769/2020).

Mi preme ribadire che l’obbligo di licenza edilizia potrebbe slittare ancora più indietro nel tempo, in base ad una più restrittiva previsione di obbligo licenza edilizia disposta dal Regolamento Edilizio.

Inutile ricordare che la dichiarazione sostitutiva resa dal proprietario in sede di compravendita, o nella stessa pratica edilizia, non appare esaustiva e sufficiente per considerare risolto il problema della datazione certa anteriore al 1° settembre 1967.

Conclusioni.

Quindi da una parte il legislatore pone a carico del privato onere di dimostrare l’epoca di costruzione del manufatto o delle relative porzioni.

Ma da una parte la scarsità o limiti qualitativi delle campagne aerofotogrammetriche allora prodotte può rappresentare una seria criticità nel dimostrare la legittimazione urbanistica del fabbricato.

Sarebbe il caso che il legislatore allentasse questo tipo di rigidezza normativa e giurisprudenziale: non si può pretendere dal privato di cercare una prova che nella stragrande maggioranza non esiste o è inutilizzabile.