Sanatoria edilizia e completo stato legittimo dell’immobile

L’istanza di accertamento di conformità tiene conto delle complessive consistenze e non consente una scomposizione di altre opere abusive.

Presentare una sanatoria significa depositare una serie di documenti ed elaborati grafici contenente una serie di informazioni.

Partiamo da una storia vera, facendoti prima una premessa necessaria per comprendere la fattispecie.

Una istanza di sanatoria viene presentata con le tavole grafiche riportanti due distinti stadi di rappresentazione:

  • stato attuale (rilevato, cioè l’effettivo stato dei luoghi riscontrabile da chiunque);
  • stato legittimato (la situazione giuridicamente autorizzata tramite opportuni titoli abilitativi, comunicazione e qualsiasi procedura di natura urbanistico edilizia);

Immaginiamo un singolo appartamento, edificato con un originario permesso di costruire e una relativa variante, assieme ad altri appartamenti facenti parte di un complesso immobiliare.

Nel corso del tempo, l’appartamento viene venduto e il nuovo acquirente prende consapevolezza di alcuni illeciti riguardanti opere interne, di prospetto e cose “apparentemente” modeste.

Il fatto è che oltre a questi illeciti, il diligente professionista si accorge che ci sono discordanze anche sul versante planivolumetrico relativo alla singola unità immobiliare.

Ciò nonostante, egli presenta al Comune la richiesta di accertamento di conformità edilizia per regolarizzare il tutto, omettendo la valutazione complessiva degli aspetti planivolumetrici del fabbricato.

Il Comune, dopo aver ricevuto ed esaminato il materiale contenuto nell’istanza di sanatoria si accorge delle incongruenze in termini di volumetria e chiede integrazioni.

Da quel momento la richiesta di sanatoria avvia una specie di reazione a catena coi restanti appartamenti: infatti le discordanze planivolumetriche del primo appartamento denunciano automaticamente problemi simili sui restanti.

Di conseguenza il Comune ha proceduto ad avviare una serie di rilievi sulla sagoma planivolumetrica dell’intero fabbricato, accertando un aumento volumetrico complessivo, oltre a discordanze per ciascun appartamento.

Questo per dire che la “devianza” tra quanto autorizzato ed effettivamente costruito può facilmente coinvolgere a livello generale l’intera costruzione, senza poter scorporare o escludere porzioni di esso.

In caso contrario si potrebbero avere delle “duplicazioni” di volumetrie, o peggio ancora elusioni.

Operatività dell’istanza di sanatoria edilizia in maniera complessiva

Nel caso in cui coesistano opere abusive non considerate nella stessa istanza, ma funzionalmente collegate a quelle oggetto di sanatoria, queste devono essere oggetto di sanatoria.

La sanabilità dell’altre opere abusive esistente non può prescindere da una valutazione o una istanza “parziale”, in quanto l’istanza di accertamento di doppia conformità deve avvenire soltanto in maniera complessa sull’immobile (Consiglio di Stato n. 1848/2020).

Il tentativo di eludere o escludere alcune parti abusive rispetto ad altre non può effettuarsi, in quanto illegittimo. Infatti il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria deve avvenire in una cornice di piena legittimità, complessiva e globale.

Usando altre parole, la valutazione della legittimazione urbanistica e della relativa conformità deve avvenire in maniera unitaria, non essendo scomponibile in diversi passaggi o procedure di sanatoria.

L’accertamento di conformità è un momento “unico” nel quale l’immobile viene analizzato e verificato nel suo insieme, in quanto contrariamente potrebbero permanere abusi in un contesto parzialmente regolarizzato.

Il rispetto del criterio della doppia conformità non può essere applicabile in via parziale

proprio perchè va effettuato nella più ampia accezione possibile.

La conformità urbanistica richiede anche la verifica nei confronti della strumento urbanistico, pertanto va estesa all’intero lotto ove è situato il fabbricato.

Il problema può nascere quando l’intervento oggetto di sanatoria è inserito in un fabbricato realizzato come intervento unitario, perchè costringe ad una valutazione che (spesso) va ben oltre l’incarico conferito al professionista tecnico.

Il professionista che svolge ruolo di verificatore deve anteporsi queste valutazioni fin dai primi passi, perchè la valutazione di regolarità urbanistica non finisce all’interno del singolo appartamento.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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