Altezza massima edifici, a cosa serve • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/10/2019
Urbanistica

facciata edificio multipiano con balconi

La disciplina della crescita e assetto urbanistico avviene limitando superiormente tutte le costruzioni

Di recente la definizione di altezza per le costruzioni è stata revisionata dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale.

Tale regolamento ha provveduto a indicare quattro tipologie di altezze, che riporto per completezza col numero della voce corrispondente:

26 – Altezza lorda: Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza del pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura.
27 – Altezza del fronte: L’altezza del fronte o della parete esterna di un edificio è delimitata:
– all’estremità inferiore, dalla quota del terreno posta in aderenza all’edificio prevista dal progetto;
– all’estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, per i tetti inclinati, ovvero dalla sommità delle strutture perimetrali, per le coperture piane.
28 – Altezza dell’edificio: Altezza massima tra quella dei vari fronti.
29 – Altezza utile: Altezza del vano misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante, senza tener conto degli elementi strutturali emergenti. Nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l’altezza media ponderata.

Tra tutte queste, occorre focalizzare l’altezza massima degli edifici, individuata nella voce n. 28 “Altezza dell’edificio”.

Tra l’altro la questione dell’altezza massima dell’edificio è strettamente collegata al tema delle tolleranze delle costruzioni, altro aspetto spinoso.

Prima di proseguire, rammento questo utile video gratuito sulle tolleranze.

Molti si domandano il perchè della previsione urbanistica di altezza massima

Lo scopo di questa definizione è pianificare l’assetto del territorio e regolamentare lo sviluppo in alto.

Infatti spesso la consultazione dei Piani Regolatori avviene appunto con mappe, cartacee o digitali che siano, in cui la lettura avviene in 2D.

L’indicazione delle altezza massime per zone o per edifici ha la funzione di programmare anche la “terza dimensione” del Piano Regolatore.

Solitamente negli strumenti urbanistici si può pianificare il territorio e il suo sviluppo secondo due linee:

superare le altezze massime degli edifici esistenti;
limitare le altezze, riferito al singolo o pluralità di edifici (ad esempio un campanile o manufatto storico;

Il parametro dell’altezza massima infatti non solo può essere finalizzato a contenere gli indici urbanistici e plani-volumetrici, ma anche di tutelare la visibilità e panoramicità di un certo edificio nel contesto.

In altre parole, di evitare l’accerchiamento e la chiusura di una secolare chiesa da palazzine residenziali.

Regolamentare le altezze per disciplinare l’omogeneità dei tessuti insediativi.

La giurisprudenza sull’argomento ha affermato che la ratio della norma che disciplina l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, sia quella di porre a riferimento della nuove costruzioni, o dell’ampliamento/ristrutturazioni di costruzioni esistenti, l’altezza degli immobili contigui al fine di mantenere, in un assetto edilizio circoscritto e già consolidato caratteristiche di omogeneità.

Pertanto, nel caso in cui la disciplina urbanistico-edilizia prescriva che l’altezza massima degli edifici di nuova costruzione non possa superare l’altezza di quelli “preesistenti circostanti”, va considerato che tale parametro (gli edifici “circostanti”) non possa che riferirsi agli edifici limitrofi a quello costruendo. La ratio della norma infatti è preordinata ad evitare che fabbricati contigui o strettamente vicini presentino altezze marcatamente differenti, e a far sì che restino omogenei gli assetti costruttivi rientranti in zone di limitata estensione (TAR Calabria n. 387/2019, Cons. Stato n. 4553/2014, n. 3184/2013)”.

E in questo deve provvedere la pianificazione territoriale.