Mutamenti di destinazione su edifici in contrasto agli strumenti urbanistici possono configurare complessivamente il reato di lottizzazione abusiva
Il titolo edilizio non può sostituire la pianificazione del territorio, ma verificare la conformità allo strumento urbanistico.
Lo sviluppo insediativo deve essere programmato e non può avvenire con l’edificazione dei singoli lotti.
Partiamo innanzi tutto da un punto: la trasformazione del territorio è oggetto di preventiva pianificazione attraverso lo strumento urbanistico comunale (Piano Regolatore).
In assenza di Piano Particolareggiato di esecuzione, il Comune deve approvare e autorizzare il progetto di lottizzazione a scopo edificatorio ai sensi dell’articolo 28 della Legge fondamentale n. 1150/1942.
Questo procedimento serve per legittimare una trasformazione generale di una porzione di territorio e di autorizzarla: si riconosce che essa corrisponde alla volontà e alle scelte pianificatorie del Comune.
Il titolo edilizio invece, in particolare il Permesso di Costruire, concede la possibilità di edificare riconoscendo il presupposto di conformità nei confronti dello strumento urbanistico comunale generale o attuativo.
Non può rilasciarsi Permesso di Costruire in contrasto alla Pianificazione territoriale
Col permesso di costruire è possibile impegnarsi ad eseguire direttamente le opere di urbanizzazione, ma il titolo abilitativo non può surrogare alla mancanza del piano regolatore generale o della pianificazione attuativa.
L’impegno del privato ad eseguire le opere di urbanizzazione non può surrogare all’assenza di un piano di lottizzazione.
In altre parole: la crescita insediativa non può avvenire in maniera localizzata e disgiunta da una pianificazione generale del Comune.
O peggio ancora, avvenuta in difformità o contrasto dallo strumento generale o attuativo.
In caso contrario l’edificazione dei suoli avvenuta anche con una pluralità di permessi di costruire, costituisce reato di lottizzazione abusiva (Cass. Pen. 36397/2019).
Ad esempio, si ricade nella lottizzazione abusiva di tipo negoziale quando una trasformazione urbanistica o edilizia del territorio viene effettuata in:
- assenza di piano di lottizzazione o piano attuativo qualora previsto;
- contrasto con tali strumenti attuativi;
- contrasto con gli strumenti urbanistici generali (PRG) e le previsioni normative.
Esistono tre tipologie di lottizzazione abusiva:
Ne parlo in questo video APPROFONDIMENTO
Quando scatta il reato di lottizzazione abusiva
Il reato scatta non solo con la trasformazione effettiva del territorio, ma può avvenire con qualsiasi attività che oggettivamente comporti anche il solo pericolo di urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata (Cass. Pen. 36397/2019, n. 37383/2013).
E per questo il reato di lottizzazione abusiva è configurabile in diverse ipotesi rispetto al territorio, ad esempio:
- mediante nuova espansione;
- in aree scarsamente urbanizzate in cui sussiste un esigenza di raccordo con il preesistente agglomerato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione.
Di conseguenza, se da un lato deve escludersi con riferimento a zone completamente urbanizzate, d’altro lato invece il reato è configurabile sia con riferimento a zone assolutamente inedificate, sia con riferimento a zone parzialmente urbanizzate (Cass. Pen. 36397/2019, Cass. Pen. n. 37472/2008).
Quanto alla condotta, è orientamento da tempo consolidato quello secondo cui la contravvenzione di lottizzazione abusiva si configura come reato a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia quando manchi un provvedimento di autorizzazione, sia quando quest’ultimo sussista ma contrasti con le prescrizioni degli strumenti urbanistici, in quanto grava sui soggetti che predispongono un piano di lottizzazione, sui titolari di concessione, sui committenti e costruttori l’obbligo di controllare la conformità dell’intera lottizzazione e delle singole opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di pianificazione (Cass. Pen. 36397/2019, Cass. Pen. n. 33051/2017).
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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