Dati catastali non sono sufficienti a dimostrare la conformità urbanistico edilizia

mappa catastale

L’accatastamento configura adempimento di tipo fiscale-tributario senza poter incidere sulla conformità alla disciplina urbanistico edilizia.

In sede di verifiche immobiliari le documentazioni attestanti lo stato legittimo dell’immobile possono presentarsi lacunose.

Quante volte ti sarà capitato il caso di immobili risalenti nel tempo, costruiti cioè quando gli obblighi di licenza edilizia o concessione erano diversi da quelli percepiti oggi.

In particolare è cambiata molto la disciplina urbanistico edilizia a livello nazionale, per essere poi recepita nei regolamenti edilizi comunali e negli stessi Piani Regolatori.

Provo a spiegarmi meglio: il ricorso al professionista per andare a ottenere un titolo edilizio (licenza, concessione, ecc) inizialmente avveniva per interventi rilevanti.

Col tempo, questa specie di soglia “virtuale” per ottenere i permessi edilizi si è gradualmente abbassata, fino ad interessare anche opere di modesta entità.

Motivo per cui, acquisire i titoli abilitativi corredati di opportuni elaborati grafici potrebbe diventare non sufficiente se trattiamo certe tipologie immobiliari e storiche.

La rappresentazione catastale delle planimetrie presentate nel corso del tempo fornisce una certa cronostoria grafica dell’unità immobiliare.

Ti sarai sicuramente accorto che la rappresentazione grafica delle planimetrie catastali sia molto più speditiva e minimale rispetto a quella tradizionalmente usata nei permessi edilizi.

Basti pensare che le planimetrie del Catasto spesso sono prodotte in scala 1:200, mentre le piante, sezioni e prospetti allegati ai permessi edilizi solitamente sono in scala 1:100.

Ma a volte quando non si riesce a ricostruire con sufficiente chiarezza lo stato legittimo dell’immobile, si ricorre ad acquisire le planimetrie catastali, anche quelle pregresse.

Si tratta quindi di due modalità diverse di rappresentazione, sia per precisione di scala, ma anche per contenuti grafici.

E per pregresse, si intende quelle risultanti dai precedenti stadi catastali che si sono succeduti nel corso del tempo.

Quale valore assume la documentazione catastale ai fini di conformità urbanistica?

E’ ben noto che i dati catastali non possono essere considerati fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare.

E dalla giurisprudenza amministrativa emerge un principio importante:

L’accatastamento rappresenta un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (Cons. Stato, sez. VI, 09/02/2015, Cons. di Stato n. 666/2013, TAR Toscana n. 1149/2019).

Questo è il principio: i documenti catastali non hanno potere legittimante la consistenza dei manufatti edilizi.

Le risultanze catastali rivestono valenza sussidiaria verso la legittimazione urbanistica (APPROFONDIMENTO).

Resta il fatto che in assenza di qualsivoglia documentazione urbanistico edilizia, o peggio ancora quando le fonti sono mute (fotogrammetrie aeree, documentazioni fotografiche, mappe, rilievi e similari) allora le documentazioni catastali assumono valore fortemente indiziario.

Vero che la planimetria catastale depositata a suo tempo non ha autorizzato alcun intervento o legittima totalmente la consistenza rappresentata in essa.

Ma è altrettanto vero che essa fornisce un probabile stato dei luoghi che cristallizza la consistenza a quel tempo, da vagliare con molta attenzione caso per caso.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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