L’Agibilità in deroga non è automatica nel Condono Edilizio

Nel Condono Edilizio il rilascio in deroga del Certificato di Agibilità non è automatico e la deroga non riguarda i requisiti da disposizioni legislative.

A molti anni di distanza ricevo richieste di consulto sul rilascio di Agibilità (e/o Abitabilità) conseguente alla chiusura di una pratica di Condono Edilizio.

Sintetizziamo le motivazioni derivanti da un’importante sentenza della Corte Costituzionale n. 256 depositata nel 18 luglio 1996.

La questione trae origini da quanto disposto dall’art. 35 comma 20 della L. 47/85, che prevedeva a seguito della Concessione edilizia in sanatoria il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da:
norme regolamentari, purché non contrastanti con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.

Tale sentenza fu emessa in seguito a dubbi di legittimità costituzionale sollevati da un giudice penale della Pretura di Roma, il quale obbiettava la lesione di disparità di trattamento tra cittadini rispettosi delle norme urbanistiche e non, e l’incidenza negativa sulla salute dei cittadini (in materia appunto di Abitabilità/agibilità).
Giova pure ricordare che al momento della pronuncia di questa sentenza vigeva già la norma in materia di Certificato di Agibilità/Abitabilità ovvero il DPR 425/1994.

La Corte Costituzionale, nell’esprimere infondata la tesi d’incostituzionalità, specificò che il pagamento dell’oblazione [1] prevedeva l’estinzione del reato previsto dall’art. 221 del T.U. delle Leggi Sanitarie R.D. 1265/1934.
La motivazione portante della sentenza, come si legge, fu la seguente:

« La deroga non riguarda, infatti, i requisiti richiesti da disposizioni legislative, e deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella più semplice forma disciplinata dal d.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall’inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. »

Questa interpretazione merita debita comparazione: da una parte la norma consente il rilascio dell’Agibilità in deroga alle norme regolamentari (ovvero tutti i regolamenti emessi da enti pubblici e statali) e da una parte non deroga sui requisiti imposti da provvedimenti legislativi.

Quindi ?

Si evince che i giudici costituzionali hanno ritenuto prevalente (ancora una volta) il valore e la tutela della salute sugli interessi di natura privatistica.
Facciamo alcuni esempi, anche provocatori, non rispettosi dei requisiti minimi igienici di cui al D.M. 15/05/1975:

  • ristrutturazione edilizia di un appartamento in cui i rapporti illuminanti minimi non sono rispettati;
  • cambio di destinazione d’uso in civile abitazione in un fondo con altezza interna inferiore a 2,70 ml;
  • modifiche interne in alloggio con stanze non rispettose delle superfici minime;

In questi casi il Comune rilascia l’atto in sanatoria ma non automaticamente l’agibilità/abitabilità; in questi casi il richiedente dovrà adoperarsi affinché l’immobile ne sia dotato in seguito al ritiro del condono.

In alcune legislazioni urbanistiche regionali sono previste procedure relative a casi particolari: esse prevedono obbligatoriamente la richiesta di parere preventivo ad enti preposti alla vigilanza sanitaria (in genere ASL) quali condizioni necessarie alla conclusione del procedimento di agibilità; un caso ricorrente riguarda il patrimonio edilizio storico costruito in epoca anteriore al rilascio dell’agibilità e sui quali non sono state effettuate modifiche sostanziali.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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