Abitabilità revocabile a posteriori

La certificazione rilasciata non impedisce al Comune di dichiarare inabitabile l’appartamento e ordinarne lo sgombero.

Ancora qualcuno crede che il decorso del tempo possa impedire al Comune di verificare il corretto rilascio dell’Abitabilità o Agibilità dell’immobile.

Al contrario, bisogna affermare che la presenza di questo atto formale rilasciato o formato con silenzio assenso è sempre revocabile in carenza dei requisiti igienico sanitari.

Poniamo il caso di appartamento realizzato con regolare permesso di costruire, per il quale sia pure stato rilasciato da alcuni anni la certificazione di abitabilità dal Comune. E poniamo pure il caso che per vari motivi procedurali, il comune non abbia fatto i sopralluoghi o abbia omesso di verificare l’altezza minima interna della nuova costruzione (2,70 ml).

Oppure, caso possibile in molte regioni: a fine lavori i professionisti hanno attestato con propria dichiarazione l’Abitabilità/Agibilità dell’immobile residenziale. (Come trovare questi documenti)

Gli anni passano, le persone abitano questi immobili e vi portano la residenza.

Nel caso in cui il Comune decida di effettuare verifiche e accertare i requisiti igienico sanitari, anche dopo anni, può revocare l’Abitabilità e applicare gli opportuni provvedimenti per allontanare gli abitanti.

Al comune restano i poteri di vigilare e tutelare senza limiti la salubrità delle costruzioni e la salute degli abitanti

Infatti il Comune può emettere ordinanze con cui dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero, in base al vigente articolo 222 del R.D. 1265/1934.

Questo potere è stato ribadito e rafforzato con l’art. 50 del D.Lgs. 267/2000.

E se qualcuno pensa che la formazione del silenzio assenso, o il decorso degli anni, renda inattaccabile l’Abitabilità o Agibilità dell’immobile, si sbaglia di grosso.

In questo senso il Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 all’art. 26 riporta espressamente che la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità ai sensi dell’art. 222 R.D. n. 1265/34, in forza del quale il Sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.

Lo stesso vale “ora per allora” nei casi di relativa certificazione rilasciata ante D.Lgs. 222/2016.

Non sussiste neppure contrasto tra discipline sanitarie ed edilizie, e ciò risulta pure confermato dalla giurisprudenza (Cons. di Stato n. 617/2016).

Abitabilità e Agibilità: la storia normativa.

La condizione di inabitabilità e provvedimento di sgombero permane fino all’accertato eventuale ripristino dei requisiti di conformità.

Ordinanze di sgombero e dichiarazione di non abitabilità (o agibilità) mantengono i loro effetti fino all’avvenuto adempimento.

Il problema si complica per casi di immobili nei quali risulti accertata la carenza dei requisiti fondamentali igienico sanitari, primi tra tutti:

Questi sono alcuni dei più conosciuti, ma ve ne sono molti altri.

In caso di immobili che siano stati realizzati con irregolarità non rimovibili, il problema diviene spinoso: pensiamo a nuovi appartamenti costruiti con altezze interne nette pari a 2,65 metri.

In questi casi è saggiamente consigliabile di far effettuare opportune verifiche da professionisti tecnici specializzati, proprio perchè il Comune potrebbe sempre revocare certificazioni di Abitabilità rilasciate dallo stesso ente.

Ma, se rilasciate in assenza dei presupposto o dichiarando falsità, la Pubblica Amministrazione può sempre revocarli. E non ci sono deroghe che tengano.

Infine, tutto ciò graverà sui valori e la commerciabilità dell’immobile.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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