Fin dalle trattative vanno rese note le controversie nascenti anche se non ancora sfociate in cause

Le pretese espongono al rischio di restituzione dell’immobile al rivendicante se accolte in sede giudiziaria

Acquirenti e venditori immobiliari si potrebbero accollare difficoltà imprevista rilevanti nei casi in cui sia sottaciuta la pretesa da parte di terzi sull’immobile.

Sono molte le ipotesi in cui potrebbero verificarsi situazioni critiche. Un caso potrebbe essere la rivendicazione del diritto di usucapione da parte di pretendenti.

Il tema dell’usucapione, ad sempio, emerge dalla fattispecie trattata nella sentenza di Cass. Pen. 23079/2018.

Da essa emerge un principio generale utile e condivisibile nei confronti dei venditori, cioè la prudenza e trasparenza nei confronti dell’acquirente.

Pretese e pretendenti potrebbero apparire dopo la compravendita immobiliare

Negli atti di compravendita vengono inserite solitamente clausole sull’assenza di evizione e/o pretese. Certamente la sicurezza matematica su eventuali pretese non è possibile darla da parte di nessuno.

Ipotizziamo per esempio che l’immobile sia stato compravenduto tre volte negli ultimi quindici anni: l’ultimo venditore potrebbe davvero essere in buona fede su possibili pretese di usucapione da parte di terzi, se pensiamo al termine ventennale di essa.

Sulla scorta di questa impostazione, è possibile condividere questi consigli:

al venditore: effettuare, o far effettuare da professionisti specializzati, opportune indagini sullo stato dei luoghi dell’immobile, in maniera approfondita;
al compratore: avvalersi di professionisti specializzati per individuare i possibili ambiti da cui potrebbero emergere pretese, e inserire idonee clausole contrattuali.

La suddetta sentenza riporta il seguente principio:

«nel caso in cui su un immobile un terzo accampi pretese che, se accolte a seguito di un giudizio, comporterebbero la restituzione del suddetto immobile al rivendicante anche da parte di un terzo al quale sia stato nel frattempo alienato, il proprietario che intenda venderlo, ha l’obbligo giuridico, nella fase delle trattative, di comunicare al potenziale acquirente, la suddetta controversa situazione giuridica – anche se non sia ancora sfociata in una vera e propria causa – al fine di consentirgli di liberamente autodeterminarsi e, quindi, di valutare se accettare o meno il rischio di una eventuale causa».

Ed ecco che, sottacere e tenere nel silenzio volontario circostanze simili, potrebbe non essere considerato “colposo” e sconfinare nel dolo.

Per migliori approfondimenti consiglio la lettura della sentenza menzionata, sopratutto sulla parte relativa alla qualifica dell’ipotesi di truffa.

Certamente il miglior consiglio che si può condividere è puntare alla trasparenza, anche se è fuori dubbio che nelle contrattazioni potrebbe diventare un elemento a sfavore.