Carlo Pagliai
10/01/2019
Edilizia

Modifica la sagoma e prospetto, non rientra nelle opere pertinenziali

Per quanto modesto sia l’intervento e la precarietà del manufatto, comporta ampliamento volumetrico

Esiste il consolidato orientamento della Cassazione in materia di reati edilizi: l’ampliamento di un fabbricato preesistente non può considerarsi pertinenza, ma parte integrante dell’edificio (Cass. Pen. 54692 /2018).

Essendo privo di autonomia rispetto all’immobile principale, non costituisce pertinenza: essa deve consistere in un manufatto distinto e separato da quello principale a cui è asservito.

In caso contrario si è di fronte ad un ampliamento dell’edificio compiuto esternamente alla sagoma esistente (Cass. Pen. 54692 /2018).

In tal caso la trasformazione del balcone in veranda porta a completare e migliorare direttamente la struttura a cui è annesso, proprio per l’assenza di autonomia.

Partiamo allora da due definizioni previste dallo schema di Regolamento Edilizio Tipo adottato dal DPCM del 20 ottobre 2016 (da recepirsi in sede regionale):

Balcone: Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni. (Attenzione: non sta parlando di terrazzi o lastrici solari);
Veranda: Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili;

Gli ampliamenti sono aumenti volumetrici realizzati all’esterno della sagoma planivolumetrica.

Ed ecco che trasformare un piccolo balcone in veranda chiusa può richiedere un certo tempo, dal punto di vista burocratico.

Infatti la giurisprudenza ha sempre ritenuto necessario il titolo abilitativo più “alto” cioè il permesso di costruire (o la previgente concessione edilizia) in caso di trasformazione di balconi in verande (Cass. Pen. n. 1483/2013).

Se tale intervento costituisce ampliamento volumetrico di edificio esistente (con conseguenti modifiche di sagoma e prospetto), esso va considerato come intervento di nuova costruzione secondo l’art. 3 comma 1 lettera E del D.P.R. 380/2001.

Tale qualifica di intervento lo assoggetta al permesso di costruire, in base all’art. 3 comma 1 lettera A. (Cass. Pen. 54692 /2018).

Trasformare un balcone in veranda aumenta la superficie coperta

Per quanto se ne creda, chiudere questo spazio per ricavare la tipica veranda con pannelli vetrometallici comporta incremento della superficie coperta.

Partiamo allora dalla definizione di superficie coperta riportata nel medesimo Regolamento Edilizio Tipo:

Superficie coperta: superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m.

Al contrario, diventa superficie coperta tutto ciò che:

non è aggetto (come i balconi, appunto);
gli aggetti maggiori a 1,50 m.

Diventando veranda, il balcone perde la natura di semplice aggetto.

A nulla vale la precarietà o tipologia dei materiali utilizzati per la chiusura del balcone.

Neppure la facile amovibilità della struttura non giustifica o attenua la qualifica dell’intervento e la necessità del Permesso di Costruire (Cass. Pen. 54692 /2018).