Zone agricole, chi ha diritto a costruire e quali requisiti occorrono • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/09/2018
Edilizia

Per edificare in zona agricola la destinazione del manufatto e la posizione soggettiva di chi lo realizza sono entrambi rilevanti

Ai giorni nostri le zone agricole possono essere utilizzate per finalità di conduzione del fondo agricolo e utilizzi agroforestale. Questa parte di territorio non deve più essere considerata un semplice spazio aperto dove poter realizzare la villa residenziale isolata e con un parco.

Per molti decenni nel territorio rurale è avvenuto proprio il contrario, cioè sono state costruite molte villette sparse, ciascuna dotata del proprio ampio resede circostante.

Il territorio agricolo si è quindi riempito di una diffusa rete di costruzioni di vario tipo, e non soltanto residenziali, ma di tutte le destinazioni d’uso possibili.

In molti casi la campagna è stata riempita con diverse “intercalazioni urbane” lineare che si dipanavano dall’agglomerato urbano per andare a infiltrarsi nel territorio agricolo.

Alcuni cambi di passo e di filosofia si sono avuti gradualmente con l’evoluzione normativa, divenuta col tempo sempre più restrittiva verso le costruzioni abitative “civili” in mezzo alla campagna, per evitare di aggravare squilibri in un territorio per sua natura abbastanza complesso come quello italiano.

La zona agricola inizia a diventare destinata alla coltivazione col D.M. 1444/68.

A partire dagli anni Settanta i piani regolatori e le normative regionali, hanno alzato sempre più le restrizioni, giungendo a riservare la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo soltanto alle aziende agricoli e imprenditori agricoli.

Nello stesso arco di tempo l’ottenimento (e mantenimento) della qualifica di imprenditore agricoli è divenuto sempre più severo, proprio per impedire comportamenti e manovre per aggirare le restrizioni all’edificazione cosiddetta civile. O forse potremmo dirla “non rurale”.

Usando le recenti parole della sentenza di Cassazione Penale 39339/2018 «l’edificazione in zona agricola si riferisce ad interventi in evidente collegamento funzionale con la destinazione del fondo».

Realizzare edifici ex novo, al netto di diverse previsioni indicate da norme regionali e piani regolatori comunali, ormai è divenuto possibile farlo soltanto in presenza di due tipi di requisiti:

oggettivo: destinazione d’uso e finalità di conduzione agricola del fondo;
soggettivo: qualifica di imprenditore agricolo professionale (D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99);

I requisiti devono mantenersi anche dopo il rilascio del permesso di costruire

Far chiedere il permesso di costruire da un soggetto dotato di idonea qualifica, per volturarlo a terzi una volta ottenuto, non è una saggia strategia per aggirare le restrizioni e vincoli.

La Cassazione Penale con sentenza n. 39339/2018 ha ribadito chiaramente che «non è sufficiente il possesso temporaneo di fatto della qualifica di imprenditore agricolo professionale (D.Lgs. n. 99/2004) ai fini del rilascio del permesso di costruire in zona agricola, in quanto i requisiti soggettivi per il rilascio di tale permesso devono esistere al momento della richiesta ed al momento del rilascio del titolo abilitativo, ritenendo, altresì, che il possesso dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo deve sussistere non solo al momento del rilascio del permesso di costruire in zona agricola, ma anche al momento della voltura del titolo abilitativo in favore di terzi, al fine di garantire l’effettiva destinazione delle opere all’agricoltura».

Tradotto: la presenza dei due requisiti oggettivi (caratteristiche e destinazione fondo agricolo) e soggettivi (qualifica IAP) devono permanere anche dopo il rilascio del titolo abilitativo.

Aggiungo anche che, le normative regionali in questo senso hanno disposto ulteriori vincoli e restrizioni, condizionando il rilascio dei permessi di costruire alla stipula di atti unilaterali d’obbligo da trascriversi a cura e spese dei richiedenti sugli stessi fondi e immobili.

Lo scopo è quello di vincolare la permanenza d’uso di questi nuovi volume con la stessa destinazione d’uso, cercando di evitare un possibile mutamento di destinazione d’uso e deruralizzazione verso altre funzioni.

Questa configurazione vuole evitare che il territorio aperto continui ad essere interessato da ulteriori costruzioni sparsi, quando invece sarebbe auspicabile un modello insediativo più virtuoso, come quello dei nuclei sparsi.