Modifiche di prospetto, consigli e inquadramento [Video] • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/04/2018
Ristrutturazione Edilizia

La definizione di prospetto riguarda gli aspetti esteriori, le aperture sulla sagoma del fabbricato e sulle pareti esterne.

N.B: articolo superato dalle modifiche apportate dal D.L. 76/2020, leggi post aggiornato: https://www.studiotecnicopagliai.it/modifiche-di-prospetto-su-edifici-esistenti-permessi-e-categorie-intervento/

Ad oggi gli interventi comportanti modifica dei prospetti non rientrano nelle tipologie delle ristrutturazioni edilizie “minori” soggette a SCIA, bensì rientrano nella ristrutturazione edilizia “pesante” dell’art. 10 del Testo Unico DPR 380/01, e come tale richiedono il preventivo rilascio di permesso a costruire.

Occorre quindi distinguere le modifiche di prospetto “innovative” da quelle di semplice manutenzione: quest’ultime sono quelle che non apportano modifiche sostanziali o rilevanti, lasciando immutata l’attuale configurazione.

Tuttavia, non essendoci un chiaro spartiacque tra questi due filoni, e in attesa di ulteriori provvedimenti legislativi, segui i consigli che condivido con te in questo video.

Ho prodotto un breve video in cui spiego l’argomento anche ai non addetti ai lavori, oppure prosegui leggendo la versione sbobinatura testuale ↓

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Versione testuale del video:

Versione testuale del video:

oggi parliamo degli interventi e delle trasformazioni in edilizia che portano a cambiare le caratteristiche esterne ed esteriori dei fabbricati. Per spiegare meglio facciamo riferimento ancora una volta alle opere realizzate da mia figlia.

ok, allora si fa riferimento alle modifiche che appunto avvengano sull’involucro quindi sulla parte esterna non sulla parte interna, quindi non tanto su ciò che avviene dentro l’involucro involucro, inteso come guscio: come parte esterna si potrebbe anche definire come la pelle dell’unità immobiliare, la pelle del fabbricato.

ecco quando si interviene su questa pelle allora abbiamo la cosiddetta modifica di prospetto prima di entrare nel campo minato dei permessi e di tutti gli accorgimenti che vorrei consigliarti dovremmo raffinare il concetto di modifica di prospetto da un punto di vista normativo e anche immobiliare.

intanto la modifica di prospetto non è pienamente definita, specificata, stiamo parlando anche del testo unico per l’edilizia che vale a livello nazionale come norma di principi e ovviamente anche qui le regioni hanno in qualche modo ha detto la loro con le normative con eventuali regolamentazioni e infine sempre in una nella solita gerarchia di della strumentazione urbanistica abbiamo i piani regolatori e regolamenti locali da tenere conto quando si può fare questi tipi di interventi.

Che cos’è allora una modifica di prospetto?

Bene, anzi male! non è stata definita in maniera specifica a questo dovrà provvedere il futuro glossario dell’edilizia relativa alla sezione dei permessi sia delle CILA quando e se e come verrà chiaramente alla data di oggi è un pochettino un ritardo rispetto ai tempi programmati dal cosiddetto decreto scia 2.

il decreto legislativo 222/2016 ma siamo abituati a queste tipologie di ritardo quindi dobbiamo fare riferimento un po’ alla giurisprudenza e quindi ahimè alle sentenze che provengono dal Tar, dai Consigli di Stato, in particolare e anche dalla Cassazione; comunque sia a livello di modifiche di prospetto dobbiamo intendere tutte quelle trasformazioni che incidano sugli aspetti esteriori e soprattutto in maniera rilevante e in maniera permanente.

Indubbiamente le modifiche delle forme delle finestre porte queste sono modifiche di prospetto quindi anche la loro realizzazione ex novo o lo spostamento, le loro modifiche comunque sia, sono modifiche di prospetto. Ti segnalo che lo spostamento di eventuale finestre esistenti quindi porte e finestre di per sé non è sufficiente per essere inquadrato come manutenzione straordinaria, consiglio l’approfondimento in questo articolo:

Modifica di prospetto, differenza da manutenzione straordinaria

Proseguiamo: a questo punto c’è da domandarsi ovviamente la realizzazione o le modifiche delle volumetrie delle sagome in facciata, anch’essa va a incidere sulle modifiche di prospetto; ora, se uno deve mettere la classica a tenda, quella che si mette sul balcone, avete presente quelle si avvitano e che si possano richiudere?

Attenzione: non sto parlando espressamente di pergotende, e non sto parlando di pergole perché la tenda, quella normale, a sbalzo senza intelaiature o comunque anche con il classico telaio in alluminio quello è un arredo, per cui non sconfina diciamo nella modifica di prospetto vera e propria; anche qui, qual è il problema? Non esiste appunto uno spartiacque fra la modifica di prospetto vera e propria e diciamo la realizzazione di affissi che rimangano lì in maniera, diciamo duratura e con natura pertinenziale.

Pensiamo al classico caso di dell’installazione dei bidoncini quelli per la raccolta differenziata, in alcune città, anche in toscana soprattutto, ho visto che sono state installate proprio con dei box fissati in maniera fissa con alcune murature. Cioè hanno messo su questo balcone un proprio box in muratura apribile con delle vetrate, che effettivamente si vedono dalla facciata. Che dire, questa modifica la possiamo qualificare come modifica di prospetto?

Qui la risposta è no, proprio perché non c’è un preciso spartiacque, pur essendo opere di modesta entità difficile per qualunque tecnico esprimersi se sia modifica di prospetto o meno.

Step successivo: quali sono sono i relativi permessi necessari o previsti dalle norme? verificare ovviamente i rispetti e regolamenti locali, e infine l’eventuale consenso del condominio.

Andiamo per gradi: prima cosa il permesso o il consenso del condominio; se si ha a che fare o si ha un immobile comunque inserito in un edificio multipiano, in una palazzina, un immobile comunque che ha altre proprietà al suo interno oltre alla vostra, è caldamente consigliato chiedere il consenso al condominio. Soprattutto in ambito assembleare perché prima di tutto è un gesto di correttezza e di rispetto verso il condominio, ma soprattutto proprio per prevenire eventuali contenziosi e incomprensioni in ambito condominiale.

E’ caldamente consigliato chiedere o consultare comunque l’amministratore e l’assemblea perché l’assemblea condominiale è sovrana.

Ecco qui il problema diventa abbastanza tosto e allora, come vedete, non sarà facile spiegare questo concetto proprio perché la ristrutturazione edilizia è la categoria corretta di intervento quando si fanno modifiche di prospetto.

Nel momento in cui vi sto parlando e quindi alla data appunto del 27 aprile 2018, qual è il giusto titolo abilitativo, qual è la giusta procedura da chiedere o da depositare per abilitare le modifiche di prospetto?

Bel problema, anzi dilemma: tra permesso di costruire o la scia normale (scia ordinaria)? Allora l’articolo 10 del Testo Unico, anche corroborato dalla sentenze che vedete scorrere.

Se andate nel mio sito cercate “modifiche prospetto” e troverete questo articolo: li ci sono tutti i riferimenti giurisprudenziali. A questo punto, modifiche di prospetto, tra permesso di costruire o scia ordinaria, bel dilemma.

Tenete conto dell’articolo 10 del testo unico parla, molto chiaro e dice, anzi, ve lo voglio fare leggere. Eccolo qua: articolo 10 comma 1 lettera C, sono interventi di ristrutturazione edilizia che che portino ad un organismo di inizio tutto in parte diverso dal precedente, che comporti una modifica della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

Intanto c’è una o quindi non c’è una et et ma c’è un aut aut quindi o l’uno o l’altro, quando c’è da modificare il prospetto è ristrutturazione, questo è un tipo di intervento che è soggetto a permesso. Allora qualcuno mi può obiettare che la semplice modifica di prospetto cioè una porta già esistente la voglia trasformare in finestra; semplicemente realizzo il classico parapetto di un metro in muratura.

Essa modifica il prospetto, ma da sola quest’opera è in grado di configurarsi una ristrutturazione edilizia? Ci vuole un po’ di fantasia, non è un intervento sistematico di opere tali che porta l’organismo in tutto o in parte a uno diverso dal precedente, però questa sarebbe una visione di buon senso perché effettivamente un’opera di modesta entità a questa maniera si può qualificare come ristrutturazione.

Ci vuole del coraggio, tuttavia quindi siamo in grado di trasformare , anzi di spostare la modifica di prospetto nel novero delle dalla ristrutturazione pesante alla ristrutturazione leggera? cioè dalla situazione pesante prevista appunto dall’articolo 10 cioè col permesso di costruire, a quella scia?

Sarebbe bello, ma vorrei rispondere tuttavia… qui vi faccio vedere alcune sentenze… leggiamole allora cassazione penale 35577/2016: la chiusura del porticato con infissi vetrate è una modifica prospetto soggetta a permesso di costruire, quindi attenzione. Poi trasformazione di una finestra a porta finestra, anche qui cassazione penale 30575/2014, quella rientra in ristrutturazione pesante e quindi permesso di costruire.

Lo so è un’assurdità dover spiegare alla gente che trasformare modificare una finestra esistente, ma anche spostarla o abbiamo detto trasformare una finestra e una porta finestra, quindi eliminando il parapetto, è soggetta a permesso di costruire. Tra l’altro in quest’articolo io sono dell’idea che questa norma, così come impostata, è comunque corretta e cioè queste sentenze e confermano che la modifica prospetto fa scattare la ristrutturazione pesante e fa scattare automaticamente permesso di costruire.

Non sono sbagliate, sono sono giuste: ora sul fatto siano giuste magari si può opinare perché mi sembra eccessivo che per fare modifiche di prospetto lievi a questa maniera si debba avere un permesso di costruire, però ritengo che l’interpretazione di queste sentenze siano congruenti con l’attuale ordinamento.

Anche qui mi domando se e fino a quando le regioni possano incidere, vi segnalo la che c’è stata la famosa sentenza tornabuoni che proprio per un caso in toscana a firenze, che invece ricalcava sempre il principio che le regioni, comunque oltre certi limiti, (e sto parlando delle regioni a statuto ordinario come la toscana appunto) non possano andare; quindi anche qui mi sento di dire che la modifica di prospetto rimanga, a prescindere anche dalle leggi regionali, soggetta al permesso di costruire in quanto ristrutturazione pesante.

Allora un po’ la conclusione anche di questo video: la sola modifica di prospetto è in grado di essere valutata come ristrutturazione edilizia, e aggiungo pesante, e quindi soggetta a permesso?

Allo stato attuale ritengo di sì e quindi allo stato attuale consiglio: o chiedete permesso di costruire quindi magari avrete tempi si allungano, oppure se avete delle tempistiche che non sono compatibili con il vostro piano di ristrutturazione o col pagare gli interventi che vi siete prefissati.

Mi viene da consigliare una soluzione più rapida: dite al vostro tecnico (che sicuramente dovrebbe già sapere), ma vale anche a committenti e investitori immobiliari, che c’è la possibilità di presentare la scia alternativa al permesso per tutte le ristrutturazioni edilizie pesanti

Ora la scia alternativa al permesso non è una scia normale: come ho già spiegato negli altri video, se non lo hai visto ti consiglio di farlo, perché spiegano proprio le differenze fra i vari titoli ai permessi edilizi.

Quello che mi preme è consigliarti a questo punto, riforniamo online, è che la scia alternativa è il titolo che permette di presentare la modifica di prospetto come ristrutturazione edilizia pesante, e permette anche di sostituire il permesso con una super scia, che chiamiamo in gergo la “super scia”; in verità si tratta di una scia alternativa, in questo caso comunque sia se presenti la scena alternativa dovrai aspettare i 30 giorni canonici.

Chiaramente con la scia alternativa rimangono tutte le responsabilità del permesso e tutte le eventuali conseguenze in caso di falsità, in caso di assenza dei requisiti, che comunque avresti avuto col permesso di costruire, quindi attenzione perché comunque sia c’è l’eventuale rischio anche della rilevanza penale.

Anche qui questa volta lo dico in fondo invece che all’inizio dei video è tutto fatto salvo tutte le norme settoriali, tutte le norme paesaggistiche, tutti i vincoli , tutti i regolamenti edilizi locali, regolamenti urbanistici, strumenti urbanistici , leggi regionali, ma soprattutto attenzione a strumenti urbanistici e comuni piani regolatori.

Tanto per capirsi i regolamenti edilizi, soprattutto gli strumenti urbanistici, hanno piena potestà nel poter regolamentare e consentire anche le modifiche di prospetto.

Mi spiego meglio: non c’è da stupirsi se trovate piani regolatori che dicono che sulla vostra casa non sono ammesse modifiche di prospetto in nome della tutela delle caratteristiche architettoniche artistiche, diciamo di bene culturale; non sto parlando però di vincolo dei beni culturali, il classico vincolo, non come se foste proprietari della reggia di Caserta, di Palazzo Vecchio del Colosseo.

Nnon si sta parlando di questi sono vincoli specifici che si dicono sovraordinati, cioè vengono da normative settoriali superiori; magari vi hanno applicato un vincolo.

Attenzione a vincoli indiretti, cioè se il vostro immobile si affaccia su, che so, su una bellissima piazza scegliamo né una piazza santa croce a Firenze e vi venisse in mente di modificare il vostro immobile che non ha particolare rilevanza architettonica storica e culturale.

Se voleste cambiare la facciata di colore da bianco a rosso o blu turchino, sappiate che ci sono anche vincoli indiretti che possano impedirvi, anzi prescrivono, è sono prescrizioni che vi possono impedire anche quelle che apparentemente potrebbero essere perfino interventi in edilizia libera; tant’è che se ancora non hai visto il video sugli interventi e sui lavori che sono liberati da permessi, scia, cila e quant’altro, lo devi vedere.

Comunque sia il consiglio che condivido è di rivolgetevi sempre a tecnici, perché magari ci sono dei vincoli, delle prescrizioni e comunque vi possono impedire l’intervento che sarebbe virtualmente libero. questa è un’altra raccomandazione.

Dicevamo: alcuni piani regolatori, alcuni regolamenti urbanistici locali possono porre dei limiti alla possibilità di fare modifiche di prospetto, anche quelle chiamiamo modeste: mi viene a mente anche un’altra cosa prima di concludere questo video.

Interventi che comunque si effettuano sulla facciata, ma che comunque non cambiano la forometria, comunque diciamo di natura modesta, sono qualificabili come modifiche prospetto?

Anche qui, abbiamo detto che il semplice rifacimento della facciata , quindi stonacature con rintonacature, e la tinteggiatura, in quel caso non è una modifica in prospetto, anche se magari colori cambiano in maniera non sostanziale.

Mi spiego meglio: c’è una facciata bianca magari scolorita da tempo e magari viene colorata che ne so sul giallognolo quella non è una modifica prospetto come quelle che dicevamo prima al pari delle modifiche delle forometrie e, per esempio , va a incidere sull’aspetto esteriore e quindi anche qui verificare soprattutto se la propria città e proprio strumento urbanistico e la propria regolamentazione sia dotata di un piano del colore

Ne ho visti raramente in qualche grande città o se noi in città che c’è un elevatissimo valore del patrimonio architettonico da un punto di vista storico architettonico artistico e culturale. Quindi anche questo bisogna consultarlo.

In ultima analisi ecco magari trasformare il rivestimento di una facciata, non so, è una facciata intonacata, la vogliamo trasformare in una facciata ventilata… le conoscete le facciate ventilate? sono delle facciate e vengano apposte, quindi vengano aggiunte alla facciata esistente, con dei supporti e ovviamente con sistemi di rivestimento distanziati.

E’ una doppia pelle, una doppia camicia che viene costruita sulla facciata esistente, in questo caso in capite bene che qui si va a cambiare un pochettino, siamo di fronte a modifiche di prospetto sostanziali perché si parte da una facciata preesistente intonacata e si arriva a una facciata completamente diversa.

Magari ci sono i sistemi in cotto agganciati o in lastre di vario tipo ,effettivamente mi sentirei di dire questo è un caso in cui sarebbe il caso rappresentare la scia alternativa al permesso quantomeno o richiedere il permesso di costruire, quindi questo è un consiglio e mi permette di condividere con i colleghi con i committenti e con gli investitori, perché possono verificarsi molti casi. Possono presentarsi situazioni e immobili in cui certi tipi di intervento non sono proprio consentiti quindi verificare a monte attentamente se ciò sia ammissibile.

Atra cosa perché me la sono appuntata: le modifiche di prospetto sono quelle che comunque vanno a incidere sull’aspetto esteriore.

Anche qui spostare o aggiungere ad esempio pluviali è o non è modifica di prospetto? ipotizziamo che abbiamo una facciata con un tubo di scarico ne viene aggiunto un altro, perché magari il tetto è molto grande, si fa in modo che magari si voglia cambiare le pendenze delle docce e vogliamo aggiungere una calata per far scaricare meglio.

A quel punto si configura o non si configura come modifiche prospetto? beh, si ritorna a quello abbiamo detto all’inizio, è difficile qui qualificare con certezza se è o non modifica il prospetto.

A ciò dovrà provvedere l’apposito glossario.

Il glossario è un uno schema un elenco di opere che il legislatore sulla parte dell’edilizia libera ha già prodotto, e quindi sulle opere esentate. Adesso dovranno uscire i 3 glossari o perlomeno quelli relativi agli altri tre macro gruppi di intervento e quindi quelle da opere sono soggette a SCIA, CILA e permesso di costruire.

Fino ad allora non c’è un preciso margine di inquadramento delle opere, se sono soggette a modifiche al prospetto o no, anzi se comportano modifiche di prospetto.

Con questo video è tutto direi che siamo ai saluti

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